Tout savoir sur la gestion locative à Dakar : Fonctionnement, tarifs et pièges à éviter pour les propriétaires
Être propriétaire bailleur à Dakar est une excellente source de revenus, mais cela peut vite devenir un second métier très chronophage. Entre la recherche du locataire idéal, la rédaction du bail conforme au Code des Obligations Civiles et Commerciales (COCC), la collecte des loyers, les réparations urgentes de plomberie et les déclarations fiscales à la DGID, la gestion locative demande du temps et des compétences juridiques pointues.
Pour beaucoup de propriétaires, notamment ceux de la diaspora sénégalaise, confier son bien à un proche (« le cousin qui gère ») est la solution de facilité. Pourtant, c’est souvent la source de conflits familiaux et de pertes financières (vacance locative, loyers non reversés, dégradation du bien). C’est là qu’intervient la gestion locative professionnelle à Dakar.
Est-ce rentable de payer une agence ? Quels sont les tarifs pratiqués sur le marché ? Quelles sont les obligations légales du propriétaire et du gestionnaire ? Ce guide complet vous dévoile les coulisses de la gestion immobilière pour sécuriser votre patrimoine sans stress.
La gestion locative par une agence immobilière agréée à Dakar coûte généralement entre 7% et 10% HT des sommes encaissées (loyers + charges).
Pourquoi payer ?
1. Sérénité : L’agence gère les appels des locataires, les pannes et les conflits.
2. Sécurité Juridique : Rédaction d’un bail conforme, état des lieux rigoureux, procédures de recouvrement en cas d’impayé.
3. Rentabilité : Une agence loue plus vite grâce à son réseau, réduisant la « vacance locative » qui coûte plus cher que les honoraires de gestion.
Table des matières
- Qu’est-ce que le Mandat de Gestion ?
- Les tarifs et frais : Ce que ça vous coûte vraiment
- Les missions du gestionnaire (Ce qu’il fait pour vous)
- Fiscalité : Déclaration des revenus fonciers au Sénégal
- Les pièges de la gestion « familiale » ou amateur
- Scénarios : Diaspora vs Local
- Documents pour mettre un bien en gestion
- Foire aux Questions
📌 L’essentiel en 7 points
- Le Mandat de Gestion est le contrat obligatoire qui lie le propriétaire et l’agence.
- Les honoraires de gestion sont déductibles de vos revenus fonciers lors de la déclaration d’impôts.
- L’agence s’occupe de reverser la TOM (Taxe sur les Ordures Ménagères) récupérée sur le locataire.
- Un état des lieux d’entrée mal fait rend impossible la retenue sur caution à la sortie : l’agence protège votre bien.
- La gestion des réparations (Article 564 du COCC) est source de conflits : l’agence tranche selon la loi.
- L’agence vérifie la solvabilité du locataire (bulletins de salaire, contrat) pour éviter les impayés.
- Pour la diaspora, l’agence offre un interlocuteur neutre et professionnel, évitant les tensions familiales.
Qu’est-ce que le Mandat de Gestion ?
La gestion locative ne se fait pas sur un accord verbal. Elle repose sur un contrat écrit appelé Mandat de Gestion. Ce document donne pouvoir à l’agence immobilière (le mandataire) d’agir au nom et pour le compte du propriétaire (le mandant).
Ce que contient le mandat
Le mandat doit préciser :
– L’identité des parties et la désignation du bien.
– La durée du mandat (généralement 1 an, renouvelable par tacite reconduction).
– Le montant des honoraires de gestion.
– Les missions confiées (encaissement, travaux, représentation en justice, etc.).
– La fréquence des comptes rendus de gestion (mensuel ou trimestriel).
Les tarifs et frais : Ce que ça vous coûte vraiment
Il est important de distinguer les frais de mise en location (au début) et les frais de gestion courante (mensuels).
1. Les frais de mise en location (Commission)
Au Sénégal, lors de la signature du bail, l’usage veut que le locataire paie l’équivalent d’un mois de loyer comme commission d’agence.
Parfois, ces frais sont partagés entre bailleur et locataire, mais la pratique locale met souvent cette charge sur le locataire entrant. Vérifiez ce point avec votre agence.
2. Les honoraires de gestion courante
C’est le pourcentage prélevé chaque mois sur les loyers encaissés.
Tarif marché Dakar : 7% à 10% HT (soit environ 8,26% à 11,8% TTC avec la TVA).
Exemple : Pour un loyer de 500.000 FCFA, l’agence prélève 50.000 FCFA et vous reverse 450.000 FCFA.
Tableau : Gestion Agence vs Gestion Directe
| Poste | Gestion Agence | Gestion Seul (ou Famille) |
|---|---|---|
| Coût financier | ~10% des revenus | 0% (en théorie) |
| Temps passé | Nul (juste lire les rapports) | Important (visites, appels, travaux) |
| Risque Vacance | Faible (Base de données clients) | Élevé (Visibilité limitée) |
| Sécurité Juridique | Maximale (Bail pro, État des lieux) | Faible (Risque de bail oral ou mal rédigé) |
Les missions du gestionnaire (Ce qu’il fait pour vous)
L’agence ne se contente pas d’encaisser les chèques. Son rôle est polyvalent.
La gestion administrative et comptable
– Envoi des avis d’échéance et des quittances de loyer.
– Révision annuelle du loyer (selon la législation en vigueur).
– Régularisation des charges locatives.
– Paiement des charges de copropriété auprès du syndic (si mandaté pour).
La gestion technique
C’est souvent le point le plus pénible pour un propriétaire.
– Le locataire appelle pour une fuite d’eau ou une clim en panne.
– L’agence envoie un artisan partenaire (plombier, électricien) pour un devis.
– Elle vérifie si la réparation incombe au locataire (entretien courant) ou au propriétaire (vétusté, gros œuvre) selon le Code des Obligations Civiles et Commerciales.
– Elle supervise les travaux après votre accord sur le devis.
La gestion contentieuse
En cas d’impayé, l’agence a l’expérience et les outils (lettre de mise en demeure, huissier partenaire) pour réagir vite. Plus la réaction est rapide, moins la dette s’accumule.
Fiscalité : Déclaration des revenus fonciers au Sénégal
Un bon gestionnaire vous aide à être en règle avec le fisc sénégalais (DGID).
Les loyers perçus sont imposables. Vous devez payer :
– L’impôt sur le revenu foncier (IRF).
– La Taxe sur les Ordures Ménagères (TOM) – généralement récupérable sur le locataire mais versée par le propriétaire.
L’agence peut préparer pour vous l’état annuel des revenus (Aide à la déclaration) ou même payer les impôts pour vous si vous lui donnez provision. Pour plus de détails, consultez le site de la Direction Générale des Impôts et Domaines.
Les pièges de la gestion « familiale » ou amateur
Pourquoi tant de propriétaires reviennent vers les agences après avoir essayé de gérer seuls ?
Le syndrome du « Loyer consommé »
Le cousin qui gère encaisse le loyer, mais « emprunte » une partie pour une urgence personnelle. Quand vous réclamez l’argent, il n’est plus là. C’est un classique douloureux.
L’absence d’État des Lieux rigoureux
Sans un état des lieux d’entrée détaillé et contradictoire (signé par les deux parties), il est juridiquement impossible de retenir la caution pour réparer des dégradations à la sortie. Le propriétaire paie alors les rénovations de sa poche.
Scénarios : Comprendre par l’exemple
Le problème : L’oncle, trop gentil, laissait les locataires accumuler 6 mois de retard « parce que c’est dur ». L’immeuble se dégradait. Moussa ne touchait rien.
La solution : Moussa signe un mandat avec une agence. L’agence met en demeure les mauvais payeurs (certains partent, remplacés par des dossiers solvables). L’agence prélève 10%, mais Moussa touche désormais 90% de ses loyers régulièrement, contre 0% avant. La paix familiale est préservée.
La réalité : Elle passait ses week-ends à gérer les fuites d’eau et à relancer les locataires. Elle n’avait plus de temps libre.
Le changement : Elle délègue tout à un gestionnaire pro. Le coût est déduit de ses impôts. Elle utilise son temps libre pour chercher de nouveaux investissements.
Documents pour mettre un bien en gestion
Foire aux Questions (FAQ)
L’agence garantit-elle le paiement des loyers (GLI) ?
Au Sénégal, l’Assurance Loyers Impayés (GLI) commence à se développer mais n’est pas systématique. Certaines agences proposent cette garantie en option (coût supplémentaire). Sans assurance, l’agence a une obligation de moyens (recouvrement) mais ne paie pas à la place du locataire, sauf faute professionnelle de sa part.
Puis-je reprendre mon bien pour y habiter ?
Oui, mais c’est encadré. Vous devez donner congé au locataire avec un préavis légal de 6 mois, signifié par huissier, en motivant la reprise (pour habiter soi-même ou loger sa famille proche). L’agence gère cette procédure pour vous.
Qui garde la caution (dépôt de garantie) ?
Généralement, c’est le propriétaire qui conserve la caution parversée par le locataire, même en cas de gestion par agence (bien que certaines agences la conservent sur un compte séquestre). Cette somme devra être restituée en fin de bail, déduction faite des réparations locatives.
Quelle est la durée du mandat de gestion ?
Le mandat est souvent signé pour une durée d’un an, renouvelable tacitement. Vous pouvez le résilier à l’échéance en respectant un préavis (souvent 3 mois) par lettre recommandée.
Mini Glossaire
- Mandant : Le propriétaire qui donne pouvoir.
- Mandataire : L’agence immobilière qui reçoit le pouvoir.
- Quittance : Document attestant que le locataire a payé son loyer.
- Caution : Somme versée par le locataire en garantie (souvent 2 mois de loyer).
- COCC : Code des Obligations Civiles et Commerciales (Loi régissant les baux).
Pour consulter les textes de loi, visitez le portail officiel du Secrétariat Général du Gouvernement.
