Acheter un appartement au Sénégal : Le guide complet pour vérifier charges, syndic et travaux
Dakar change de visage. Les villas basses laissent place à des immeubles modernes au Plateau, à Mermoz, aux Almadies ou sur la VDN. Pour beaucoup, l’achat appartement Sénégal représente une solution sécurisée et plus accessible que la construction d’une maison individuelle. C’est aussi un investissement locatif prisé par la diaspora.
Cependant, acheter un appartement, c’est acheter « en copropriété ». Vous ne devenez pas seulement propriétaire de vos murs, mais aussi co-responsable du toit, de l’ascenseur, du groupe électrogène et du gardiennage. Si la copropriété est mal gérée, votre appartement de rêve peut devenir un gouffre financier invendable.
Comment savoir si l’immeuble est sain financièrement ? Comment vérifier que le syndic fait son travail ? Quels documents exiger avant de signer chez le notaire ? Ce guide vous plonge dans les coulisses de la copropriété sénégalaise pour sécuriser votre achat.
Au-delà de l’état de l’appartement, vous devez auditer la santé de l’immeuble. Exigez 3 éléments clés :
1. Le Règlement de Copropriété : C’est la « loi » de l’immeuble qui définit vos droits et la répartition des charges (tantièmes).
2. L’État Daté (ou situation de compte) : Un document fourni par le syndic prouvant que le vendeur est à jour de ses charges. S’il a des dettes, c’est à vous de négocier qui paie.
3. Le Carnet d’entretien (ou PV d’AG) : Pour vérifier l’état du groupe électrogène, de l’ascenseur et si de gros travaux (ravalement, étanchéité) sont votés et à payer prochainement.
N’achetez jamais dans un immeuble sans syndic actif.
Table des matières
- Comprendre la Copropriété au Sénégal (Loi 88-04)
- L’audit financier : Charges, Dettes et Syndic
- L’audit technique : Ascenseur, Groupe, Étanchéité
- Les documents obligatoires chez le notaire
- Acheter dans le Neuf (VEFA) vs Ancien : Les différences
- Scénarios : Diaspora vs Local
- Checklist de visite d’immeuble
- Foire aux Questions
📌 L’essentiel en 7 points
- Vous achetez une « partie privative » (l’appart) et une quote-part des « parties communes » (tantièmes).
- Le Règlement de Copropriété est obligatoire pour tout immeuble divisé par lots.
- Les charges de copropriété à Dakar peuvent être élevées (gardien 24h/24, groupe électrogène, ascenseur).
- Si le vendeur a des dettes de charges, le syndic peut bloquer la vente chez le notaire.
- Vérifiez l’état du Groupe Électrogène : c’est le cœur de l’immeuble en cas de délestage.
- Dans le neuf (VEFA), exigez la garantie de livraison et le certificat de conformité.
- Fuyez les immeubles où « chacun gère son problème » sans syndic organisé.
Comprendre la Copropriété au Sénégal (Loi 88-04)
La vie en immeuble au Sénégal est régie par la Loi n° 88-04 du 16 juin 1988 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Ce texte est votre bible juridique.
Qu’est-ce que vous achetez vraiment ?
Vous n’achetez pas seulement des murs. Vous achetez des tantièmes (ou millièmes).
Exemple : Votre appartement représente 150 / 1000èmes de l’immeuble.
Cela signifie que vous devrez payer 15% de toutes les factures communes (réparation du toit, salaire du gardien, carburant du groupe), même si vous habitez au rez-de-chaussée et n’utilisez jamais l’ascenseur.
Le Syndicat des Copropriétaires
C’est l’ensemble des propriétaires. Ils se réunissent en Assemblée Générale (AG) au moins une fois par an pour voter le budget et les travaux. Si vous achetez, vous intégrez ce syndicat.
L’audit financier : Charges, Dettes et Syndic
C’est le point noir de beaucoup d’immeubles à Dakar. Une mauvaise gestion financière entraîne la dégradation rapide du bâtiment.
Le montant des charges mensuelles
Demandez les quittances des 12 derniers mois.
À Dakar, les charges varient énormément selon les services :
– Immeuble simple (pas d’ascenseur, gardien de nuit) : 20.000 à 40.000 FCFA / mois.
– Immeuble standing (Ascenseur, Groupe, Gardien 24h, Surpresseur) : 75.000 à 200.000 FCFA / mois.
Assurez-vous que ce montant est réaliste. Si les charges sont trop basses, l’immeuble ne sera pas entretenu.
Le Syndic : Pro ou Bénévole ?
Qui gère l’argent ?
– Syndic Professionnel (Agence) : Plus cher, mais offre des garanties juridiques et une gestion rigoureuse.
– Syndic Bénévole (un voisin) : Moins cher, mais risqué en cas de conflit ou d’incompétence.
Conseil : Demandez à rencontrer le syndic avant d’acheter pour sentir le sérieux de la gestion.
L’audit technique : Ascenseur, Groupe, Étanchéité
À Dakar, le climat marin et la qualité parfois inégale de la construction imposent une vigilance technique accrue.
Le trio vital : Eau, Électricité, Sécurité
- Le Groupe Électrogène : Est-il dimensionné pour tout l’immeuble (y compris les climatisations) ou seulement pour les parties communes (couloirs, ascenseur) ? Qui paie le gasoil ? (Système de « Cash power » individuel ou répartition ?).
- L’Eau (Surpresseur) : La pression est-elle suffisante aux étages élevés ? Y a-t-il une bâche à eau (réserve) au sous-sol et sur le toit ? C’est indispensable à Dakar.
- L’Ascenseur : Y a-t-il un contrat de maintenance avec une société reconnue ? Un ascenseur en panne au 6ème étage rend l’appartement invendable et invivable.
L’étanchéité
Montez sur le toit-terrasse. Voyez-vous des fissures, des flaques d’eau stagnante ? Si vous achetez au dernier étage, l’étanchéité est votre priorité absolue. Dans les charges, vérifiez si un fonds de travaux est prévu pour refaire l’étanchéité tous les 5 à 10 ans.
Les documents obligatoires chez le notaire
Pour sécuriser la vente, le notaire doit collecter des pièces spécifiques à la copropriété.
- Le Titre Foncier Individuel : Vérifiez que le morcellement est effectif et que l’appartement a son propre numéro de TF, distinct du Titre Mère du terrain.
- L’État Daté (Pré-état daté) : Document rempli par le syndic indiquant :
- Si le vendeur doit de l’argent au syndic (arriérés de charges).
- Si le syndic doit de l’argent au vendeur (avances).
- Les travaux votés non encore payés.
- Le Règlement de Copropriété : Pour vérifier si vous avez le droit, par exemple, d’exercer une profession libérale dans l’appartement ou de faire de la location courte durée (Airbnb).
Pour consulter la loi sur la copropriété, référez-vous au Secrétariat Général du Gouvernement.
Acheter dans le Neuf (VEFA) vs Ancien : Les différences
Tableau : Neuf vs Ancien
| Critère | Neuf (VEFA – Vente en l’État Futur d’Achèvement) | Ancien (Revente) |
|---|---|---|
| Prix | Souvent plus élevé au m² | Négociable, travaux possibles |
| Risque | Retard de livraison, faillite promoteur | Vices cachés, vétusté immeuble |
| Paiement | Échelonné selon avancement travaux | Au comptant à la signature |
| Copropriété | Pas encore active (Promesses du promoteur) | Active (Historique vérifiable) |
Scénarios : Comprendre par l’exemple
La surprise : À la livraison, il découvre que les charges sont de 250.000 FCFA/mois car l’immeuble dispose d’une piscine chauffée et d’une salle de sport qu’il n’utilisera jamais. De plus, le règlement interdit la location Airbnb qu’il comptait faire pour rentabiliser.
Leçon : Toujours lire le règlement de copropriété avant de réserver, même pour du neuf.
Le problème : Six mois plus tard, le syndic l’informe que l’étanchéité de la toiture de l’immeuble doit être refaite et que sa quote-part est de 2 millions FCFA. Ces travaux avaient été votés en AG avant son achat, mais elle n’avait pas demandé les PV d’AG.
Leçon : Toujours demander les derniers Procès-Verbaux d’Assemblée Générale pour voir les dettes cachées.
Checklist de visite d’immeuble
Foire aux Questions (FAQ)
Le syndic est-il obligatoire au Sénégal ?
Oui, dès qu’il y a au moins deux propriétaires différents dans un immeuble, la loi impose la création d’un syndicat de copropriétaires et la désignation d’un syndic pour gérer les parties communes.
Qui paie les frais de mutation (notaire) ?
C’est l’acquéreur (l’acheteur) qui paie l’intégralité des frais de notaire et droits d’enregistrement, soit environ 15% à 18% du prix d’achat.
Puis-je refuser de payer les charges si l’ascenseur est en panne ?
Non. Les charges sont une obligation légale liée à la propriété. Vous ne pouvez pas vous faire justice vous-même. Vous devez payer, puis mettre en demeure le syndic ou l’attaquer en justice pour rétablir le service.
Comment savoir si le vendeur a des dettes de charges ?
Le notaire doit obligatoirement demander un « état daté » au syndic avant la vente. Si le vendeur a des dettes, le notaire prélèvera la somme sur le prix de vente pour rembourser la copropriété.
Qu’est-ce que le « Fonds de travaux » ?
C’est une épargne constituée par la copropriété (en plus des charges courantes) pour financer les futurs gros travaux (peinture façade, changement ascenseur). Vérifiez si ce fonds existe, c’est un signe de très bonne gestion.
Mini Glossaire
- Parties Communes : Zones appartenant à tous (Toit, escaliers, cour, gros œuvre).
- Parties Privatives : Zones réservées à votre usage exclusif (Intérieur appart, balcon).
- Tantièmes (Millièmes) : Unité de mesure de votre part de propriété et de charges.
- Quitus : Vote de l’AG approuvant la gestion du syndic.
- Appel de fonds : Demande de paiement des charges envoyée par le syndic.
