Conflits de voisinage et limites de terrain : comment faire un bornage au Sénégal ?
Au Sénégal, et particulièrement dans les zones à forte pression foncière comme Dakar, Thies ou la Petite Côte, les litiges liés aux limites de propriété sont monnaie courante. Un mur qui empiète de quelques centimètres, une clôture déplacée pendant l’hivernage ou une incertitude sur la surface réelle achetée peuvent transformer une relation cordiale en un conflit judiciaire épuisant. Pour sécuriser son investissement, le bornage est l’acte juridique et technique indispensable qui permet de fixer définitivement les limites séparatives de deux terrains.
Réponse rapide : Pourquoi et comment faire un bornage ?
Le bornage est l’opération qui consiste à fixer la ligne séparative entre deux propriétés privées et à la marquer par des signes matériels appelés « bornes ». Au Sénégal, cette procédure est la seule garantie pour éviter l’empiétement et sécuriser son Titre Foncier ou son Bail. Elle doit obligatoirement être réalisée par un géomètre expert agréé, inscrit à l’Ordre National. La procédure peut être à l’amiable (les voisins s’entendent sur la limite) ou judiciaire (en cas de désaccord). Un procès-verbal de bornage signé par les parties et homologué est inattaquable. Sans bornage préalable, tout projet de construction s’expose à un arrêt de travaux par la DSCOS si un voisin conteste l’implantation du bâtiment.
- Le bornage définit juridiquement et physiquement la surface exacte de votre bien.
- Seul un géomètre expert inscrit à l’Ordre est habilité à poser des bornes légales.
- Le bornage contradictoire (en présence des voisins) est la méthode la plus sécurisante.
- Une simple clôture ne vaut pas preuve de limite de propriété sans PV de bornage.
- L’empiétement, même minime, peut entraîner la démolition de la partie construite.
- Le bornage est fortement recommandé avant toute transaction immobilière ou construction.
- Les frais de bornage sont généralement partagés entre les deux voisins à l’amiable.
Sommaire de l’article
- Qu’est-ce que le bornage et pourquoi est-il crucial au Sénégal ?
- La procédure de bornage à l’amiable : étapes et conseils
- Le bornage judiciaire : que faire en cas de refus du voisin ?
- Le rôle central du géomètre expert agréé
- Gérer les conflits de voisinage liés aux limites
- L’empiétement : risques juridiques et démolition
- Scénarios réels : Diaspora vs Conflits locaux
- Checklist : Préparer son opération de bornage
- Glossaire technique et juridique
- Foire aux questions (FAQ)
Qu’est-ce que le bornage et pourquoi est-il crucial au Sénégal ?
Le bornage n’est pas qu’une simple pose de briques aux quatre coins d’un terrain. C’est une opération technique qui s’appuie sur des données cadastrales et des titres de propriété officiels. Au Sénégal, de nombreux terrains issus de lotissements anciens ou de délibérations municipales souffrent d’imprécisions cartographiques.
Pourquoi faire borner son terrain maintenant ?
Attendre le moment de construire pour vérifier ses limites est une erreur fatale. Si vous réalisez que votre voisin occupe 2 mètres de votre terrain alors que son mur est déjà construit, la procédure de récupération sera longue et complexe. Faire un bornage dès l’acquisition permet de figer les droits de chacun. C’est d’autant plus important pour la diaspora qui ne peut surveiller physiquement l’évolution des limites au quotidien.
Le bornage est-il obligatoire au Sénégal ?
Il n’est pas systématiquement obligatoire pour posséder un terrain, mais il le devient de fait pour obtenir un permis de construire ou pour transformer une délibération en Titre Foncier. L’administration exige des limites claires et certifiées pour valider toute mutation foncière.
La procédure de bornage à l’amiable
C’est la voie la plus simple, la moins coûteuse et celle qui préserve les relations de voisinage. Elle se déroule en plusieurs étapes :
- Convocation : Vous invitez vos voisins (par courrier ou acte d’huissier pour plus de sécurité) à assister à l’opération de bornage.
- Mesurage : Le géomètre expert analyse vos titres et ceux des voisins, puis effectue les relevés topographiques.
- Pose des bornes : Des repères pérennes (souvent en béton avec marquage) sont scellés au sol.
- Signature du PV : Un procès-verbal de bornage contradictoire est rédigé et signé par vous, vos voisins et le géomètre.
Le bornage judiciaire : en cas de litige
Si votre voisin refuse de borner ou conteste la limite proposée par le géomètre, vous devez saisir le Tribunal de Grande Instance de la zone où se situe le terrain. Le juge désignera alors un géomètre expert judiciaire pour réaliser l’opération.
Combien de temps prend un bornage judiciaire ?
À confirmer selon l’encombrement du tribunal concerné, mais une procédure judiciaire peut durer de 6 mois à 2 ans. C’est pourquoi la médiation est toujours privilégiée par les experts d’Immobilier221.
Le rôle central du géomètre expert agréé
Au Sénégal, l’accès à la profession est réglementé. Vous pouvez consulter la liste des membres sur le portail officiel de l’ Ordre National des Géomètres Experts du Sénégal (ONGES). Le géomètre n’est pas seulement un technicien, c’est un officier dont la responsabilité civile est engagée. Il a accès aux archives cadastrales et aux registres du service des Domaines.
| Action | Expert Agréé | Démarcheur / Tâcheron |
|---|---|---|
| Valeur juridique du PV | Inattaquable / Officielle | Nulle |
| Accès au cadastre | Oui (Droit légal) | Non |
| Pose de bornes certifiées | Oui | Non (Bornes « sauvages ») |
| Responsabilité assurance | Oui | Non |
Gérer les conflits de voisinage : médiation ou confrontation ?
Le bornage est souvent le déclencheur de tensions. Pour apaiser les débats, il est conseillé de présenter l’opération non pas comme une méfiance, mais comme une sécurisation mutuelle. Si les deux terrains sont bornés, les deux propriétaires gagnent en valeur patrimoniale et en sérénité.
L’empiétement : les risques réels au Sénégal
L’empiétement est le fait de construire, même de quelques centimètres, sur le terrain d’autrui. La jurisprudence sénégalaise est très stricte sur ce point : la propriété du sol emporte la propriété du dessus. Si vous empiétez sur votre voisin, celui-ci peut demander la démolition totale de la partie dépassant sur son terrain, sans aucune indemnité pour vous, même si vous êtes de bonne foi.
Scénarios : Le bornage en situation réelle
Scénario 1 : La Diaspora (Achat sécurisé)
Ibrahima vit à New York et achète un terrain à Diamniadio. Risque : Le voisin profite de son absence pour décaler la haie de séparation. Bonne démarche : Ibrahima mandate un géomètre expert pour un bornage contradictoire dès l’achat. Le PV est signé et conservé chez son notaire à Dakar. À son retour pour construire, les limites sont incontestables.
Scénario 2 : Le conflit local (Le mur de la discorde)
Mme Sall constate que son voisin à Ouakam construit un mur qui semble mordre sur son allée. Risque : Confrontation physique et blocage du chantier. Bonne démarche : Elle saisit la DSCOS pour un constat d’arrêt de travaux conservatoire, puis mandate un géomètre pour une expertise. Le bornage révèle l’empiétement de 15cm. Le voisin doit rectifier son mur à ses frais.
Checklist : Réussir son opération de bornage
- ☐ Vérification du titre de propriété (Titre Foncier, Bail ou Délibération).
- ☐ Récupération du plan de masse original.
- ☐ Choix d’un géomètre expert inscrit à l’Ordre (ONGES).
- ☐ Information préalable des voisins (courtois mais formel).
- ☐ Présence physique ou par mandataire le jour du relevé.
- ☐ Signature du procès-verbal par toutes les parties.
- ☐ Enregistrement du PV de bornage aux services des Domaines.
- ☐ Conservation d’une copie du PV chez votre notaire.
Glossaire technique du bornage au Sénégal
- Borne : Repère physique (béton, pierre, métal) marquant une limite.
- Contradictoire : Se dit d’une procédure faite en présence de toutes les parties concernées.
- Empiétement : Occupation illégale d’une partie du terrain voisin.
- Levé topographique : Mesure précise des reliefs et limites d’un terrain.
- ONGES : Ordre National des Géomètres Experts du Sénégal.
- DSCOS : Direction de la Surveillance et du Contrôle de l’Occupation du Sol.
- Plan de masse : Dessin technique montrant l’implantation du terrain et des bâtis.
- NICAD : Numéro d’Identification Cadastrale unique au Sénégal.
- Servitude : Droit d’usage sur un terrain (passage de câbles, droit de passage).
- Alignement : Limite entre une propriété privée et le domaine public (rue, trottoir).
Foire aux questions (FAQ) interactive
Mon voisin a enlevé la borne que j’ai posée, que faire ?
L’arrachage ou le déplacement de bornes est un délit pénal au Sénégal. Vous devez faire constater les faits par un huissier de justice et porter plainte auprès de la gendarmerie ou de la police. Le PV de bornage original servira de preuve pour rétablir la limite.
Combien coûte un bornage à Dakar ?
Les tarifs dépendent de la surface et de la complexité (relief, zones bâties). En moyenne, comptez entre 150 000 et 350 000 FCFA pour une parcelle standard. Exigez toujours une facture NINEA de la part du cabinet de géomètre.
Puis-je borner mon terrain seul si j’ai les plans ?
Absolument pas. Un bornage « maison » n’a aucune valeur légale. En cas de conflit, seul le document signé par un géomètre expert agréé sera accepté par les autorités domaniales ou judiciaires.
Est-il possible de borner un terrain sous délibération ?
Oui, et c’est même recommandé pour éviter les doubles attributions. Le géomètre s’appuiera sur le plan de lotissement approuvé par la mairie et l’urbanisme.
Qui paie le géomètre en cas de bornage amiable ?
Le Code Civil prévoit que le bornage se fait à frais communs. Cependant, dans la pratique au Sénégal, c’est souvent l’initiateur de la demande qui supporte les frais, sauf entente différente avec le voisin.
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