Huissier de Justice et Immobilier au Sénégal : Le Guide Complet pour Sécuriser vos Biens
Au Sénégal, l’investissement immobilier est souvent une aventure passionnante, mais elle peut rapidement tourner au conflit juridique. Un locataire qui ne paie plus, un entrepreneur qui abandonne votre chantier à Diamniadio, ou un voisin qui empiète sur votre terrain à Mbour… Ces situations exigent des preuves irréfutables.
C’est ici qu’intervient l’huissier de justice immobilier Sénégal. Souvent perçu à tort comme le simple « porteur de mauvaises nouvelles » (expulsion, saisie), il est en réalité votre meilleur allié pour sécuriser vos droits avant que les problèmes ne s’aggravent. Son arme principale ? Le constat d’huissier, une photographie juridique de la réalité qui fait foi devant les tribunaux.
Quand faut-il l’appeler ? Combien cela coûte-t-il réellement à Dakar et en région ? Comment ce professionnel peut-il sauver votre investissement ? Ce guide complet vous détaille tout ce que vous devez savoir pour utiliser l’huissier comme un bouclier juridique.
L’huissier de justice est un officier ministériel dont la mission est double : prouver et exécuter.
En immobilier, il est indispensable pour :
1. Figer une situation (Constat d’avancement de travaux, abandon de chantier, affichage de permis de construire).
2. Sécuriser une location (État des lieux d’entrée/sortie, commandement de payer les loyers).
3. Exécuter une décision de justice (Expulsion de locataire, saisie immobilière).
Son constat a une valeur probante supérieure à celle de la police ou d’un expert privé devant le juge. C’est la « reine des preuves ».
Table des matières
- Le rôle exact de l’huissier au Sénégal
- Constats travaux et chantiers : Votre assurance vie
- Gestion locative : États des lieux et impayés
- Conflits de voisinage et empiétement foncier
- Comment se déroule un constat ? (Étapes)
- Combien coûte un huissier à Dakar et en région ?
- Scénarios : Diaspora vs Local
- Foire aux Questions
📌 L’essentiel en 7 points
- L’huissier de justice est un Officier Ministériel nommé par l’État, ses actes sont authentiques.
- Le constat d’affichage du permis de construire est obligatoire pour purger le recours des tiers (2 mois).
- En cas d’abandon de chantier, le constat est le préalable obligatoire avant de rompre le contrat avec l’entrepreneur.
- L’état des lieux par huissier protège le propriétaire et le locataire contre les contestations sur la caution.
- Pour expulser un locataire, l’huissier est le seul habilité à délivrer le commandement de payer.
- Les tarifs des constats sont souvent libres (contrairement aux actes judiciaires tarifés), demandez un devis.
- Un constat peut inclure des photos, des vidéos et même des relevés par drone pour les grands terrains.
Le rôle exact de l’huissier au Sénégal
L’huissier de justice au Sénégal évolue dans un cadre légal strict. Il ne faut pas le confondre avec le notaire (qui rédige les actes de vente) ou l’avocat (qui défend au tribunal). L’huissier est l’homme de terrain et de l’exécution.
La force probante du constat
Selon la loi sénégalaise, les constatations matérielles effectuées par un huissier font foi jusqu’à preuve du contraire. Cela signifie que si vous allez au tribunal avec des photos prises par vous-même, le juge peut les rejeter. Si vous venez avec un Procès-Verbal de Constat d’Huissier, le juge considérera les faits comme avérés. C’est une puissance juridique considérable.
La compétence territoriale
L’huissier est généralement compétent dans le ressort du Tribunal de Grande Instance ou de la Cour d’Appel où il est établi. Par exemple, un huissier de Dakar peut intervenir à Rufisque ou Pikine, mais pour un constat à Saint-Louis, il faudra solliciter un confrère local ou obtenir une autorisation spéciale.
Constats travaux et chantiers : Votre assurance vie
C’est le domaine où l’huissier est le plus sous-estimé, pourtant c’est là qu’il vous fait économiser des millions.
1. Le Constat d’Affichage de Permis de Construire
Une fois votre permis obtenu, vous devez l’afficher sur le terrain. Les voisins ont 2 mois pour contester.
Le piège : Un voisin attend que vous ayez fini la maison pour dire « je n’ai jamais vu le panneau » et demander la démolition.
La solution : L’huissier passe 3 fois sur le terrain (au début, au milieu et à la fin des 2 mois) pour certifier que le panneau était bien là. Cela « purge » le recours des tiers et sécurise définitivement votre construction.
2. Le Constat d’Avant-Travaux (Référé préventif)
Si vous construisez en ville (ex: Plateau, Point E) et que vous devez creuser ou démolir, vous risquez de fissurer les murs des voisins. L’huissier vient constater l’état des immeubles voisins avant le début de vos travaux. Ainsi, si le voisin réclame des dommages pour une fissure qui existait déjà, le constat vous disculpe.
3. Le Constat d’Abandon de Chantier
Votre entrepreneur a pris l’avance de démarrage et ne vient plus ? Le chantier est à l’arrêt ?
Ne touchez à rien ! Faites venir un huissier pour constater l’arrêt des travaux, le matériel manquant et les malfaçons. Ce document vous permettra de résilier le contrat et de demander des dommages et intérêts au tribunal.
Gestion locative : États des lieux et impayés
La relation propriétaire-locataire est source de nombreux conflits au Sénégal.
L’État des Lieux d’Entrée et de Sortie
Fait à l’amiable, il est souvent bâclé (« Peinture : Bon état »). À la sortie, les disputes éclatent sur la restitution de la caution.
L’état des lieux par huissier est descriptif, précis et illustré de photos. En cas de dégradation, le document est incontestable pour retenir le montant des réparations sur la caution. Le coût est généralement partagé à 50/50 entre bailleur et locataire.
La procédure de recouvrement
Dès le premier loyer impayé, l’huissier est incontournable. Il délivre le Commandement de payer. C’est l’acte officiel qui lance le compte à rebours légal pour l’expulsion. Une simple lettre recommandée ou un message WhatsApp n’a pas la même valeur juridique pour enclencher l’expulsion.
Conflits de voisinage et empiétement foncier
Votre voisin a construit son mur de clôture en débordant de 50 cm sur votre terrain ? Il a ouvert une fenêtre donnant directement sur votre cour (servitude de vue) ?
L’huissier se déplace pour mesurer et constater l’empiétement ou la violation des règles d’urbanisme. Ce constat sera la pièce maîtresse de votre dossier si vous devez saisir la DSCOS (Direction de la Surveillance et du Contrôle de l’Occupation des Sols) ou le tribunal pour demander la démolition.
Comment se déroule un constat ? (Étapes)
Mandater un huissier est simple, mais il faut être organisé.
- Le Contact : Vous appelez l’étude. Expliquez clairement l’objet (ex: « Je veux constater une inondation dans mon appartement »).
- Le Devis : Pour un constat, demandez le prix à l’avance.
- Le Rendez-vous : L’huissier se déplace sur les lieux. Vous devez lui donner accès. Si c’est chez un tiers ou un locataire, des autorisations judiciaires peuvent être nécessaires.
- Les Constatations : Il prend des notes, des photos, des mesures. Il ne donne pas son avis (« c’est moche »), il décrit des faits (« le mur présente une fissure de 2mm de large »).
- La Remise de l’Acte : Quelques jours plus tard, il vous remet le « Procès-Verbal de Constat » en version papier originale, souvent accompagnée d’une clé USB ou d’un lien pour les photos/vidéos.
Pour trouver un huissier agréé, vous pouvez consulter les listes disponibles auprès de l’Ordre National des Huissiers de Justice ou sur le portail du Service Public Sénégal.
Combien coûte un huissier à Dakar et en région ?
Les tarifs des huissiers au Sénégal sont encadrés par des textes (Décrets), mais il faut distinguer deux types d’actes :
Tableau : Tarifs Estimatifs (2026)
| Type d’acte | Tarification | Fourchette estimative (Dakar) |
|---|---|---|
| Actes Judiciaires (Signification, Commandement) | Réglementée (Fixe + frais déplacement) | 15.000 à 40.000 FCFA |
| Constat Simple (1h sur place) | Honoraire Libre | 75.000 à 150.000 FCFA |
| Constat Complexe (Vidéo, Drone, Chantier) | Honoraire Libre | 150.000 à 300.000 FCFA + |
| État des lieux (Appartement standard) | Honoraire Libre | 50.000 à 100.000 FCFA |
Scénarios : Comprendre par l’exemple
L’action : Au lieu d’envoyer l’argent ou de demander à un cousin (non expert), Moussa mandate un huissier pour un « constat d’avancement ». Coût : 100.000 FCFA.
Le résultat : Le rapport montre photos à l’appui que la toiture n’est pas posée et que le ferraillage est rouillé. Moussa bloque le paiement et évite une perte de 5 millions FCFA. Le document officiel lui permet de mettre la pression sur l’entrepreneur.
L’erreur : Fatou attend 6 mois en espérant.
La bonne démarche : Dès le 2ème mois, Fatou aurait dû mandater un huissier pour servir un Commandement de payer. Cela coûte environ 30.000 FCFA mais c’est le seul moyen de faire courir le délai légal pour récupérer son bien ou saisir les biens du locataire.
Checklist : Avant la venue de l’huissier
Foire aux Questions (FAQ)
Puis-je faire un constat moi-même avec mon téléphone ?
Vous pouvez, mais cela n’a qu’une valeur de « commencement de preuve ». Au tribunal, la partie adverse pourra dire que la photo est truquée ou ne date pas du bon jour. Le constat d’huissier, lui, a une valeur authentique quasi-inattaquable.
L’huissier peut-il entrer chez quelqu’un sans prévenir ?
Non, le domicile est inviolable. Pour entrer chez un tiers (par exemple constater des travaux chez le voisin), l’huissier doit avoir une Ordonnance sur Requête signée par un juge l’autorisant à pénétrer dans les lieux, souvent accompagné d’un serrurier et de la force publique si nécessaire.
Qui paie les frais d’huissier ?
Au départ, c’est celui qui demande l’acte (le propriétaire, le demandeur). Cependant, si vous gagnez votre procès, le juge condamne généralement la partie adverse à vous rembourser ces frais au titre des « dépens ».
Quelle est la différence entre une signification et une notification ?
La notification peut se faire par la poste ou simple lettre. La signification est une remise en main propre (ou à domicile) faite par un huissier. En matière immobilière (congé, expulsion), la signification est souvent obligatoire pour garantir que la personne a bien reçu l’information.
Mini Glossaire
- Signification : Acte par lequel l’huissier porte à la connaissance d’une personne un acte de procédure (jugement, convocation).
- Commandement de payer : Acte d’huissier ordonnant à un débiteur de payer sa dette, sous peine de saisie.
- Expulsion : Procédure forcée pour faire sortir un occupant, exécutée obligatoirement par un huissier.
- Minute : L’original de l’acte conservé par l’huissier.
- Référé préventif : Procédure d’urgence demandant un constat avant travaux pour prévenir les litiges futurs.
Pour consulter les textes réglementaires sur les huissiers, visitez le site du Secrétariat Général du Gouvernement.
