Loyer impayé au Sénégal : La procédure légale étape par étape pour récupérer votre argent et votre bien
C’est la hantise de tout propriétaire au Sénégal : le locataire qui ne paie plus. Au début, c’est un retard de quelques jours, puis des promesses non tenues (« Je paie demain sans faute »), et enfin, le silence radio. Pendant ce temps, vos charges continuent de courir et votre rentabilité s’effondre.
Face aux impayés de loyer au Sénégal, l’erreur fatale est l’improvisation. Tenter de se faire justice soi-même (changer les serrures, couper l’eau) est un délit pénal qui peut se retourner contre vous. Le droit sénégalais, régi par le Code des Obligations Civiles et Commerciales (COCC), encadre strictement la procédure de recouvrement et d’expulsion.
Comment réagir dès le premier impayé ? Quand faut-il faire intervenir un huissier ? Combien de temps dure une procédure d’expulsion à Dakar ? Ce guide vous détaille la marche à suivre légale, étape par étape, pour récupérer votre dû et votre logement.
Ne laissez jamais la dette s’accumuler. Suivez cette chronologie stricte :
1. J+5 : Relance amiable (téléphone, message écrit).
2. J+15 : Mise en demeure par lettre recommandée ou par huissier (le plus sûr).
3. J+30 : Délivrance d’un Commandement de payer par huissier de justice. C’est l’acte qui déclenche le compteur juridique.
4. Si non-paiement : Assignation devant le Tribunal d’Instance pour demander la résiliation du bail et l’expulsion.
Interdiction formelle : Ne coupez jamais l’eau ou l’électricité vous-même, cela bloquerait votre procédure judiciaire.
Table des matières
- La Prévention : Mieux vaut prévenir que guérir
- Phase 1 : La gestion amiable (mais ferme)
- Phase 2 : La procédure judiciaire (Commandement & Expulsion)
- Délais réels et coûts de la procédure
- Le rôle de la caution et du garant
- Scénarios : Diaspora vs Local
- Checklist d’action immédiate
- Foire aux Questions
📌 L’essentiel en 7 points
- Le bail doit contenir une Clause Résolutoire : elle permet d’annuler le contrat automatiquement en cas d’impayé.
- L’huissier de justice est le seul acteur habilité à délivrer les actes valables devant le tribunal (Commandement de payer).
- Une procédure d’expulsion complète à Dakar dure en moyenne entre 4 et 8 mois (si pas d’appel).
- Vous pouvez demander la saisie des biens du locataire (meubles, voiture, salaire) pour vous rembourser.
- La trêve hivernale (interdiction d’expulser pendant l’hiver) n’existe pas au Sénégal comme en France, mais les juges sont prudents en saison des pluies.
- Le dépôt de garantie (caution) sert à couvrir les dégradations, pas les loyers impayés (sauf en fin de compte).
- Se faire justice soi-même (changer serrure) entraîne des poursuites pénales contre le propriétaire.
La Prévention : Mieux vaut prévenir que guérir
80% des problèmes d’impayés peuvent être évités avant la signature du bail.
Le choix du locataire
Soyez intransigeant sur la solvabilité. La règle des « 3 fois le montant du loyer » en salaire net est une sécurité minimale. Vérifiez les originaux des bulletins de salaire et appelez l’employeur si nécessaire.
La Caution Solidaire (Garant)
Exigez un garant solvable qui réside au Sénégal. En cas de défaillance du locataire, vous pourrez vous retourner directement contre le garant sans attendre. Inscrivez une clause de « Solidarité et d’Indivisibilité » dans l’acte de cautionnement.
Phase 1 : La gestion amiable (mais ferme)
Dès le premier jour de retard, il faut réagir. Le laxisme est l’ennemi du bailleur.
La relance précoce
Si le loyer est dû le 5 et qu’il n’est pas là le 6, appelez. Restez courtois : « Je n’ai pas vu passer le virement, est-ce un oubli ? ». Souvent, c’est un simple problème technique ou un oubli.
La mise en demeure
Si à J+10 le loyer n’est pas là, envoyez une Mise en Demeure par lettre recommandée avec accusé de réception (ou mieux, par porteur contre décharge). Ce courrier a une valeur juridique : il prouve que vous avez tenté de régler le problème. Rappelez le montant dû et donnez un délai strict (ex: 48h) pour régulariser.
Phase 2 : La procédure judiciaire (Commandement & Expulsion)
Si l’amiable échoue, passez immédiatement à la vitesse supérieure. Ne croyez plus aux promesses (« Je vais payer la semaine prochaine »).
1. Le Commandement de payer (L’acte clé)
Vous devez mandater un Huissier de Justice. Il va rédiger et délivrer un « Commandement de payer visant la clause résolutoire ».
Cet acte ordonne au locataire de payer sous un délai (généralement 20 jours ou 1 mois selon le bail).
Effet juridique : Si le locataire ne paie pas dans ce délai, son bail est juridiquement résilié (si la clause résolutoire est bien rédigée).
2. L’Assignation en expulsion
Le délai est passé et il n’a pas payé ? L’huissier ou votre avocat dépose une assignation au Tribunal d’Instance du lieu du bien. Vous demandez :
– La constatation de la résiliation du bail.
– L’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef.
– La condamnation au paiement des arriérés et des dommages-intérêts.
3. L’Audience et le Jugement
Le juge va vérifier la validité des actes (d’où l’importance de l’huissier). Si le dossier est carré, il prononcera l’expulsion. Le locataire peut demander un « délai de grâce », que le juge accorde ou non selon la situation sociale, mais l’expulsion sera prononcée.
Délais réels et coûts de la procédure
Il ne faut pas se mentir : la justice a un coût et un temps.
Estimation des coûts (Dakar)
| Acte / Étape | Coût estimatif (FCFA) |
|---|---|
| Commandement de payer (Huissier) | 30.000 – 50.000 |
| Assignation (Enrôlement tribunal) | 25.000 – 40.000 |
| Honoraires Avocat (optionnel mais conseillé) | 200.000 – 500.000 (selon dossier) |
| Signification décision + Commandement de quitter | 50.000 – 75.000 |
| Expulsion (avec force publique) | 150.000 – 300.000 (Manutention, serrurier…) |
Ces frais sont généralement mis à la charge du locataire par le juge (dépens), mais vous devez les avancer. Et si le locataire est insolvable, vous ne les récupérerez pas.
Le rôle de la caution et du garant
Une confusion fréquente existe entre le « dépôt de garantie » et la « caution solidaire ».
Le Dépôt de Garantie (Somme d’argent)
C’est la somme versée à l’entrée (souvent 2 mois). Elle sert prioritairement à couvrir les dégradations. En cas d’expulsion, le juge autorisera souvent à compenser les loyers impayés avec cette somme, mais elle sera vite épuisée.
La saisie conservatoire
Dès le début de la procédure, vous pouvez demander à l’huissier de faire une « saisie conservatoire » sur les meubles du locataire (télé, canapé, véhicule) ou sur ses comptes bancaires. Cela permet de bloquer ses avoirs pour garantir votre paiement futur. C’est un moyen de pression très efficace.
Scénarios : Comprendre par l’exemple
Résultat : Le locataire porte plainte pour violation de domicile et voie de fait. Jean se retrouve avec une procédure pénale sur le dos et le locataire reste dans les lieux sans payer pendant 2 ans.
La solution : Jean aurait dû mandater une agence de gestion ou un avocat dès le 1er mois pour lancer la procédure légale.
Résultat : Le locataire, voyant que son salaire allait être saisi, a trouvé l’argent et a payé les arriérés + les frais d’huissier pour arrêter la procédure. La fermeté a payé.
Checklist d’action immédiate
Foire aux Questions (FAQ)
Puis-je expulser un locataire pendant l’hivernage ?
Légalement, le Sénégal n’a pas de « trêve hivernale » stricte comme en France qui interdit toute expulsion. Cependant, dans la pratique, les juges et les préfets (qui doivent accorder le concours de la force publique) sont réticents à mettre une famille dehors sous les inondations. Les exécutions sont souvent ralenties entre août et octobre.
Que faire si le locataire part « à la cloche de bois » (sans prévenir) ?
Si le locataire disparaît, vous ne pouvez pas juste reprendre l’appartement. Vous devez faire constater l’abandon des lieux par un huissier, qui dressera un PV de reprise. Sinon, le locataire pourrait revenir et vous accuser de violation de domicile.
Est-ce que l’agence immobilière me rembourse les loyers impayés ?
Uniquement si vous avez souscrit une Assurance Loyers Impayés (GLI). Si c’est un mandat de gestion simple, l’agence a une obligation de moyens (faire les relances, suivre la procédure) mais ne paie pas à la place du locataire.
Combien de temps faut-il pour qu’un huissier intervienne ?
L’huissier est très réactif. Une fois mandaté, il peut délivrer un commandement de payer sous 24 à 48 heures. C’est la suite (tribunal) qui prend du temps.
Mini Glossaire
- Clause Résolutoire : Paragraphe du bail prévoyant l’annulation automatique du contrat en cas de non-paiement.
- Commandement de payer : Acte d’huissier ordonnant de payer la dette, dernière étape avant le tribunal.
- Assignation : Acte par lequel on convoque le locataire devant le juge.
- Expulsion : Action physique de faire sortir l’occupant, réalisée uniquement par l’huissier (jamais par le propriétaire).
Pour consulter les textes de loi, référez-vous au Code des Obligations Civiles et Commerciales (COCC) sur le site du Secrétariat Général du Gouvernement.
