Rédiger une promesse de vente au Sénégal : Le guide complet pour sécuriser votre achat immobilier
Vous avez trouvé le terrain ou la maison idéale au Sénégal. L’euphorie du moment peut vous pousser à signer n’importe quel papier pour « réserver » le bien avant que quelqu’un d’autre ne le prenne. C’est l’erreur classique. Entre l’accord verbal et la signature finale de l’acte de vente chez le notaire, il existe une étape intermédiaire cruciale : l’avant-contrat, plus connu sous le nom de promesse de vente ou compromis.
Ce document n’est pas une simple formalité administrative. C’est le véritable contrat qui fixe les règles du jeu. Une fois signé, il est très difficile de faire marche arrière. Si la promesse de vente au Sénégal est mal rédigée, vous risquez de perdre votre acompte, d’acheter un bien litigieux ou de vous retrouver coincé avec un crédit refusé sans possibilité de sortie.
Comment distinguer la promesse unilatérale du compromis ? Quelles sont les mentions obligatoires selon le Code des Obligations Civiles et Commerciales (COCC) ? Comment protéger votre acompte ? Ce guide pratique vous donne les clés pour rédiger un contrat en béton.
Au Sénégal, pour un bien immatriculé (Titre Foncier), la promesse de vente doit idéalement être notariée pour avoir une force juridique incontestable (Art 383 du COCC).
Elle doit contenir obligatoirement :
1. L’identité complète des parties.
2. La description précise du bien (Numéro de TF, superficie bornée).
3. Le prix et les modalités de paiement.
4. Les conditions suspensives (obtention de prêt, vérification d’hypothèque).
5. L’indemnité d’immobilisation (acompte), qui doit être versée au Notaire (séquestre) et non directement au vendeur.
Un simple papier signé au quartier (« vente sous seing privé ») pour un Titre Foncier est risqué et peut être frappé de nullité.
Table des matières
📌 L’essentiel en 7 points
- Le Compromis de vente engage les deux parties (vendeur et acheteur) : il « vaut vente ».
- La Promesse Unilatérale n’engage que le vendeur (option d’achat pour l’acheteur).
- Pour un Titre Foncier, l’acte notarié est quasi-obligatoire pour garantir la validité et l’enregistrement.
- Ne versez jamais l’acompte (souvent 10%) directement au vendeur, mais sur le compte CDC du notaire.
- La clause « Condition Suspensive d’Obtention de Prêt » vous permet de récupérer votre argent si la banque refuse le crédit.
- La « Clause Pénale » prévoit l’amende (souvent 10% du prix) si une partie se désiste sans raison.
- L’enregistrement de la promesse aux impôts (DGID) lui donne une « date certaine » opposable aux tiers.
Promesse Unilatérale vs Compromis : Lequel choisir ?
Dans le langage courant, on mélange souvent les termes. Pourtant, juridiquement, ils ont des conséquences très différentes sur votre liberté de changer d’avis.
1. La Promesse Unilatérale de Vente (PUV)
Dans ce contrat, le propriétaire (le promettant) s’engage à vous vendre le bien à un prix fixé pendant une durée déterminée (l’option). Vous, l’acheteur (le bénéficiaire), ne vous engagez pas encore à acheter : vous prenez une « option ».
Contrainte : En échange de cette réservation, vous versez une indemnité d’immobilisation (souvent 5 à 10%). Si vous décidez de ne pas acheter (hors conditions suspensives), cette somme est perdue et reste au vendeur.
2. La Promesse Synallagmatique (Compromis de Vente)
C’est la forme la plus courante au Sénégal. Ici, les deux parties s’engagent. Le vendeur promet de vendre, et l’acheteur promet d’acheter.
Conséquence : Juridiquement, « le compromis vaut vente ». Si l’une des parties change d’avis, l’autre peut saisir le tribunal pour forcer la vente ou demander des dommages et intérêts lourds. C’est l’acte le plus engageant.
L’obligation notariée : Que dit le COCC ?
C’est le point de friction numéro un. Beaucoup de vendeurs proposent de signer « entre nous » pour économiser. C’est un danger mortel.
L’article 383 du Code des Obligations Civiles et Commerciales (COCC) sénégalais est formel : pour tout droit réel portant sur un immeuble immatriculé (Titre Foncier), l’acte doit, à peine de nullité absolue, être passé par devant un notaire.
Même si la jurisprudence (décisions des tribunaux) a parfois été fluctuante sur les avant-contrats, la sécurité commande de toujours passer par un notaire pour la promesse.
Les 5 clauses vitales pour votre protection
Un bon contrat doit prévoir le pire pour l’éviter. Voici les clauses que vous devez exiger.
1. La Condition Suspensive d’Obtention de Prêt
Si vous comptez sur une banque pour financer l’achat, cette clause est votre bouée de sauvetage. Elle stipule que si la banque refuse votre crédit, le contrat est annulé sans pénalité et vous récupérez votre acompte intégralement.
Conseil : Précisez un délai (ex: 45 jours) et un montant minimum de prêt.
2. La Condition Suspensive d’Urbanisme et d’Hypothèque
La vente ne doit se faire que si le notaire confirme (via l’état des droits réels) que le terrain n’est pas hypothéqué au-delà du prix de vente et qu’il est constructible (pas de servitude d’alignement ou de zone non aedificandi).
3. La Clause de Libération des Lieux
Pour une maison habitée, précisez la date exacte de remise des clés. Prévoyez une astreinte (pénalité par jour de retard) si le vendeur ou ses locataires ne partent pas à la date convenue (ex: 50.000 FCFA par jour de retard).
4. La Clause Pénale (Le garde-fou)
C’est l’amende contractuelle. Elle prévoit que si l’une des parties refuse de signer l’acte définitif sans motif valable (caprice, meilleure offre ailleurs), elle devra payer à l’autre une somme forfaitaire (généralement 10% du prix de vente) à titre de dommages et intérêts.
5. La désignation précise du bien
Ne vous contentez pas de « Maison à Ouest Foire ». Le contrat doit citer le numéro de Titre Foncier, le numéro de lot, et la superficie exacte issue du bornage. Une clause « sous réserve de bornage » permet de réajuster le prix si la surface réelle est inférieure à celle annoncée.
L’argent : Acompte, Arrhes et Séquestre
C’est là que les arnaques se produisent. La règle d’or : l’argent ne doit pas transiter directement entre l’acheteur et le vendeur avant la vente finale.
Le Compte Séquestre du Notaire
L’acompte (généralement 10% à 20% du prix) doit être versé sur le compte de l’étude notariale (souvent à la Caisse des Dépôts et Consignations – CDC). Le notaire est le garant de cette somme. Si la vente se fait, elle est déduite du prix. Si la vente est annulée légitimement (condition suspensive), le notaire vous rembourse.
Acompte vs Arrhes
Soyez vigilant sur les termes :
– Acompte : L’engagement est ferme. On ne peut pas se dédire en abandonnant la somme (sauf accord ou clause pénale).
– Arrhes : Chacun peut se dédire. L’acheteur perd ses arrhes s’il annule. Le vendeur doit rembourser le double des arrhes s’il annule. Vérifiez bien ce qui est écrit.
Délai de rétractation et pénalités
Contrairement à la France qui impose un délai de 10 jours, le droit commun sénégalais considère que la signature engage immédiatement. Cependant, dans le cadre de la promotion immobilière neuve (VEFA), des protections spécifiques existent.
Pour une vente entre particuliers, vous devez négocier l’insertion d’un délai de réflexion ou de rétractation dans le contrat si vous le souhaitez. Sinon, une fois signé, c’est signé. La seule sortie sera de payer la clause pénale.
Tableau : Promesse vs Compromis
| Critère | Promesse Unilatérale (PUV) | Compromis (Synallagmatique) |
|---|---|---|
| Engagement Acheteur | Optionnel (peut ne pas lever l’option) | Ferme et définitif |
| Engagement Vendeur | Ferme (réservé pour l’acheteur) | Ferme et définitif |
| Somme versée | Indemnité d’immobilisation (perdue si désistement) | Dépôt de garantie / Acompte |
| Enregistrement | Obligatoire (sous 10 jours souvent) | Fortement recommandé |
Scénarios : Comprendre par l’exemple
La bonne démarche : Moussa contacte son notaire à Dakar. Il signe une procuration. Le notaire rédige un compromis avec condition suspensive de vérification d’hypothèque. Moussa vire les 10% sur le compte du notaire.
Résultat : Le notaire découvre que le terrain est saisi par une banque. La vente est annulée, le notaire rembourse Moussa. Sans le notaire, l’acompte versé au vendeur aurait disparu.
Le problème : L’acte sous seing privé est faible face à un acte notarié. Aïda doit engager un procès long et coûteux pour tenter de récupérer son argent, sans garantie de succès car le vendeur a dépensé les fonds.
Checklist : Avant de signer la promesse
Foire aux Questions (FAQ)
Quel est le coût d’une promesse de vente chez le notaire ?
Les frais sont variables mais incluent souvent des droits d’enregistrement (droit fixe ou proportionnel selon le cas) et les honoraires de rédaction du notaire. Souvent, ces frais sont une avance sur les frais globaux de la vente finale. Comptez environ 100.000 à 200.000 FCFA pour la rédaction et l’enregistrement de l’avant-contrat seul, ou inclus dans le package global.
Puis-je me rétracter après avoir signé ?
En principe, non, sauf si une condition suspensive (comme le refus de prêt) se réalise. Si vous changez d’avis par convenance personnelle, vous perdrez votre acompte ou devrez payer la clause pénale, sauf accord amiable avec le vendeur.
Combien de temps dure une promesse de vente ?
La durée est fixée librement par les parties. En général, on prévoit 2 à 3 mois, le temps nécessaire pour obtenir le financement bancaire et purger les formalités administratives (droit de préemption, urbanisme).
Est-ce que je peux enregistrer moi-même la promesse ?
Si l’acte est notarié, le notaire s’en charge. Si c’est un acte sous seing privé (déconseillé pour TF), vous devez l’apporter au bureau de l’enregistrement des impôts (DGID) pour lui donner date certaine. Cela coûte des droits d’enregistrement.
Mini Glossaire
- Synallagmatique : Contrat où les deux parties ont des obligations réciproques (Vente).
- Clause Pénale : Sanction financière forfaitaire prévue au contrat en cas de non-respect des engagements.
- Condition Suspensive : Événement futur et incertain (ex: prêt) dont la réalisation est nécessaire pour valider le contrat.
- Séquestre : Tiers de confiance (Notaire) qui garde l’argent en attendant la finalisation.
- COCC : Code des Obligations Civiles et Commerciales (La loi sénégalaise sur les contrats).
Pour approfondir les aspects légaux, référez-vous au Code des Obligations Civiles et Commerciales disponible sur le site du Secrétariat Général du Gouvernement.
