Système foncier au Sénégal : Titre Foncier Global, Individuel & Bail emphytéotique (Guide 2025)
⭐ À retenir en 20 secondes
- Titre Foncier Global : 1 document → grande superficie → sécurité maxi.
- Titre Foncier Individuel : parcelle unique → pleine propriété.
- Bail emphytéotique : 18–99 ans → investir sans acheter le sol.
- Choix = budget initial + surface + délai + contrôle voulu.
- Contacts pro (+221779286000) ? immobilier221 accompagne toutes vos démarches.
1. Introduction
Le Sénégal conjugue droit moderne, droit coutumier et réformes foncières successives.
Entre urbanisation accélérée et investissements étrangers, maîtriser les trois régimes suivants devient indispensable :
- Titre Foncier Global (TFG)
- Titre Foncier Individuel (TFI)
- Bail emphytéotique (BE)
Ce guide (+ 2 300 mots) détaille procédures, coûts, délais, avantages et pièges.
Il s’appuie sur :
- le Code du Domaine de l’État,
- la DGID (Direction des Domaines).
2. Titre Foncier Global (TFG)
2.1 Définition
Un document unique immatriculant plusieurs parcelles attenantes.
Superficie : souvent > 5 hectares.
Objectif : projets d’aménagement intégrés (zones industrielles, pôles touristiques, grands lotissements).
2.2 Avantages
- Gestion foncière centralisée – un seul numéro.
- Sécurité juridique maximale : rassure banques & investisseurs.
- Valorisation patrimoniale d’un foncier « prêt à développer ».
2.3 Inconvénients
- Procédure longue (12–24 mois) : études d’impact, enquête publique, visa ministériel.
- Coûts notariaux + taxes plus élevés.
- Nécessité d’anticiper les conflits communautaires.
2.4 Démarche synthétique
- Levée topographique, étude environnementale & sociale.
- Dossier chez notaire → Conservation foncière.
- Enquête de commodo/incommodo.
- Approbation ministérielle → immatriculation.
3. Titre Foncier Individuel (TFI)
3.1 Pourquoi le plus répandu ?
Il confère la pleine propriété illimitée d’une parcelle (villa, immeuble, ferme, commerce).
3.2 Avantages
- Procédure plus courte (3–12 mois).
- Facilité de vente, donation, hypothèque.
- Adapté aux particuliers et PME.
3.3 Points de vigilance
- Frais notariaux & droits d’enregistrement (variable).
- Vérifier qu’il n’existe ni gage, ni hypothèque.
- Respecter le plan d’urbanisme avant tout morcellement.
3.4 Étapes-clés
- Historique du terrain (+ levée topographique).
- Dossier notarié complet.
- Publication d’affiches & enquête publique.
- Immatriculation au Livre Foncier.
4. Bail emphytéotique (BE)
4.1 Concept
Location nue longue durée (18–99 ans) ; le locataire (emphytéote) peut bâtir, exploiter, hypothéquer.
En fin de bail, le terrain + améliorations reviennent au bailleur, sauf rachat.
4.2 Avantages
- Coût initial réduit : pas d’achat du sol.
- Durée suffisante pour amortir un hôtel, une ferme, etc.
- Souplesse pour investisseurs étrangers.
4.3 Limites
- Absence de pleine propriété.
- Clauses strictes : entretien obligatoire, usage défini.
- Résiliation possible en cas de manquement.
4.4 Procédure « A → Z »
- Négociation (loyer, durée, obligations).
- Acte notarié + enregistrement.
- Publication au Livre Foncier → effet opposable.
5. Comparatif express
| Critère | Titre Global | Titre Individuel | Bail emphytéotique |
|---|---|---|---|
| Propriété | Pleine (grande) | Pleine (parcelle) | Droit réel d’usage |
| Durée | Illimitée | Illimitée | 18 – 99 ans |
| Procédure | 12–24 mois | 3–12 mois | 1–3 mois |
| Coût initial | Élevé | Moyen | Faible |
| Usages | Zones intégrées | Habitation/PME | Agricole/Tourisme |
6. Cas pratique : complex hôtelier à Mbour (5 ha)
Objectif : ouvrir un resort balnéaire.
Scénarios :
- TFI : achat complet → 3 Md F CFA + frais.
- BE 30 ans : loyer 40 M F CFA/an, capital libéré pour bâtir ; titres hypothécables.
- TFG : si > 10 ha + villas résidentielles → valorisation à long terme.
immobilier221 : +221 77 928 60 00 • immobilier221sn@gmail.com
7. FAQ (clic / touche → ouvrir)
Qu’est-ce qu’un Titre Foncier Global ?
Un titre unique immatriculant plusieurs hectares, destiné aux projets structurants.
Procédure plus longue mais sécurité maximale.
Comment obtenir un Titre Foncier Individuel ?
Vérifier le statut du terrain, faire un bornage, constituer le dossier notarié, passer l’enquête publique, immatriculer.
Le bail emphytéotique est-il sûr ?
Oui, s’il est notarié et inscrit au Livre Foncier.
Droit réel qui peut même être hypothéqué.
Quel régime choisir pour un hôtel ?
Souvent un bail emphytéotique 30–50 ans : cash-flow optimisé et sécurité suffisante pour rembourser l’investissement.
Combien de temps pour immatriculer ?
3–12 mois pour un titre individuel ; jusqu’à 18 mois (voire 24) pour un titre global.
8. Conclusion & Derniers conseils
- Alignez le régime sur votre budget, votre calendrier et la surface visée.
- Respectez chaque étape : bornage, notaire, enquête, enregistrement.
- Entourez-vous : avocat, notaire, géomètre… et l’équipe immobilier221 pour un accompagnement « clé en main ».
Avec méthode et transparence, votre investissement foncier au Sénégal deviendra un actif solide et rentable.
