Les 15 questions décisives à poser à un vendeur immobilier au Sénégal avant de visiter
Vous êtes sur Expat-Dakar ou Facebook, et vous voyez l’annonce parfaite : « Villa F4 à Keur Massar, 25 millions, belle opportunité ». Le premier réflexe est souvent d’appeler pour fixer une visite immédiate. C’est une erreur qui vous coûtera du temps, de l’énergie et de l’essence dans les embouteillages dakarois.
Le marché immobilier sénégalais est truffé d’annonces incomplètes, de biens avec des papiers litigieux, ou gérés par des courtiers informels (« coxeurs ») qui n’ont même pas accès au véritable propriétaire. Pour éviter de visiter une maison construite sur un terrain inondable ou sans Titre Foncier, l’entretien téléphonique initial est votre premier filtre de sécurité.
Poser les bonnes questions au vendeur immobilier au Sénégal avant de vous déplacer vous permet d’éliminer 80% des mauvaises affaires. Voici la liste des 15 questions stratégiques (réparties en 4 catégories) pour auditer le bien, le vendeur et la faisabilité de l’opération en moins de 10 minutes.
Si vous n’avez que 2 minutes au téléphone, posez ces 3 questions éliminatoires :
1. Quel est le statut juridique exact du bien ? (Si la réponse n’est pas « Titre Foncier », « Bail » ou « Délibération approuvée », passez votre chemin).
2. Êtes-vous le propriétaire direct ou un intermédiaire ? (Évitez les chaînes de coxeurs, demandez à parler au propriétaire ou à une agence mandatée).
3. Le bien est-il libre de toute occupation ou loué ? (Acheter un bien occupé nécessite une gestion légale stricte pour expulser le locataire).
Table des matières
📌 L’essentiel en 7 points
- Le téléphone est un filtre : n’ayez pas peur de paraître exigeant, c’est votre argent.
- Un vendeur qui hésite sur le type de papier (TF, Bail) cache souvent un problème.
- La « surface terrain » est plus importante que la « surface construite » au Sénégal.
- Demandez toujours si la maison est raccordée à l’ONAS (tout-à-l’égout) ou sur fosse septique.
- Savoir depuis quand le bien est en vente vous donne une idée de votre marge de négociation.
- Exigez de voir le Titre Foncier en photo avant même la visite (pour vérifier le nom).
- Les terrains vendus « en l’état » dans les zones d’extension (Mbour, Diamniadio) doivent être viabilisés. Demandez la distance du réseau d’eau.
Questions Juridiques : L’identité du bien
C’est le nerf de la guerre au Sénégal. Un bien magnifique avec de mauvais papiers vaut zéro. Ne faites aucun compromis sur cette section.
1. Quel est le titre de propriété exact ?
Attendez des réponses précises : Titre Foncier (TF), Bail Emphythéotique, ou Acte Administratif (Délibération). Si on vous répond « Papiers de la Mairie », demandez si la délibération a été approuvée par le Sous-Préfet. Sans cela, le document est nul.
2. Le titre est-il au nom de la personne qui vend ?
Si la réponse est « C’est au nom de mon père décédé » ou « C’est une mutation en cours », le dossier de succession ou de transfert n’est pas fini. La vente prendra des mois, voire des années. Achetez de préférence des biens dont le vendeur est l’actuel titulaire sur l’État des Droits Réels (délivré par la Conservation Foncière de la DGID).
3. Y a-t-il une hypothèque ou un crédit en cours sur la maison ?
C’est très fréquent. Si le propriétaire doit encore 20 millions à sa banque, vous devrez le savoir car le notaire devra « purger » cette dette avant de vous transférer la propriété.
4. S’il y a des locataires, ont-ils reçu un préavis officiel par huissier ?
La loi sénégalaise protège les locataires. Si vous voulez habiter la maison, il faut qu’un préavis légal de 6 mois leur ait été signifié par un huissier. Un simple accord verbal de départ n’a aucune valeur.
Questions Techniques : L’état réel (Terrain et Maison)
Ces questions vous éviteront de découvrir un chantier colossal caché derrière une annonce idyllique.
5. (Pour une maison) : Quelle est l’année de construction et quand la toiture a-t-elle été refaite ?
L’étanchéité des toits plats (dalles) est le point faible des maisons dakaroises. Une toiture de plus de 10 ans sans réfection récente annonce des infiltrations d’eau en hivernage (août-septembre).
6. Comment se fait l’évacuation des eaux (ONAS ou fosse septique) ?
Si vous êtes en banlieue (Keur Massar, Tivaouane Peulh), le tout-à-l’égout de l’ONAS est souvent absent. Une fosse septique mal dimensionnée ou en zone à nappe phréatique affleurante vous obligera à faire appel au camion de vidange tous les mois (très coûteux).
7. Quelle est la pression de l’eau (Sen’Eau) et avez-vous un surpresseur ?
Dans des quartiers comme Mamelles, Nord Foire ou Ouest Foire, les coupures d’eau sont fréquentes. La présence d’une bâche à eau avec surpresseur est indispensable. Si elle est absente, prévoyez un budget d’environ 1 million FCFA pour l’installer.
8. (Pour un terrain nu) : À quelle distance se trouve le premier poteau Senelec et la conduite Sen’Eau ?
Si vous achetez un terrain « pas cher » mais que l’électricité est à 800 mètres, l’extension du réseau sera à votre charge et vous coûtera plusieurs millions de francs CFA. La « viabilisation » promise par les lotisseurs est souvent une illusion.
Questions Financières : Le prix et ses marges
Préparez le terrain pour votre future négociation.
9. Le prix affiché inclut-il la commission d’agence ?
Souvent, le prix affiché (ex: 50 millions) est « Net Vendeur ». L’agence vous demandera 5% en plus (2,5 millions). Il faut le savoir tout de suite pour calculer votre budget global (n’oubliez pas d’ajouter les 15% de frais de notaire à la charge de l’acheteur).
10. Depuis combien de temps le bien est-il en vente ?
S’il est sur le marché depuis 8 mois à Dakar (où la demande est forte), c’est qu’il y a un problème (prix trop élevé, vice caché, litige familial). C’est un excellent levier pour négocier le prix à la baisse.
11. Êtes-vous ouvert à une offre au comptant (Cash) avec un rabais ?
Au Sénégal, « Cash is King ». Les vendeurs détestent les délais des crédits bancaires (qui prennent parfois 3 à 5 mois). Si vous avez l’argent disponible immédiatement (via notaire), signalez-le, cela peut vous faire gagner 10% sur le prix.
Questions sur le Vendeur : Motivations et Statut
L’interlocuteur fait souvent la qualité de la vente.
12. Êtes-vous le propriétaire, un mandataire ou un courtier ?
Évitez les « je vends pour un ami de mon oncle ». Si ce n’est pas le propriétaire, exigez de traiter avec une personne ayant une procuration notariée ou une agence immobilière officielle ayant un mandat de vente signé.
13. Pourquoi vendez-vous ?
La motivation du vendeur dicte sa flexibilité. Un vendeur qui part s’installer à l’étranger ou qui a besoin de fonds pour un projet urgent sera beaucoup plus enclin à négocier qu’un investisseur qui cherche juste à tester le marché.
14. Y a-t-il des indivisaires (héritiers) et sont-ils tous d’accord ?
Si la maison appartient à 5 frères et sœurs, il faut l’accord unanime (100%) des 5 pour vendre. Si un seul s’y oppose, vous perdrez votre temps.
15. Acceptez-vous que mon architecte ou mon entrepreneur m’accompagne lors de la visite ?
Un vendeur qui refuse une contre-visite avec un expert a forcément quelque chose à cacher. La réponse doit être un grand « Oui ».
Synthèse des signaux d’alerte
| Question Posée | Réponse « Feu Vert » | Réponse « Drapeau Rouge » |
|---|---|---|
| Titre de propriété ? | Titre Foncier individuel à mon nom. | Papiers de la mairie, mutation en cours. |
| Intermédiaire ? | Je suis le propriétaire / Agence mandatée. | Je connais le gardien qui a les clés. |
| Viabilisation ? | L’eau et la Senelec sont sur la parcelle. | Les poteaux arrivent bientôt. |
| Locataire ? | La maison est vide. | Ils partiront quand vous paierez. |
Scénarios : Comprendre par l’exemple
L’agence bafouille : « C’est une délibération et la Senelec est à 2km ».
Résultat : Moussa économise une visite inutile et les frais de déplacement de son cousin. Il a détecté un terrain invivable en 5 minutes.
Résultat : Lors de la visite, Fatou fait une offre agressive mais « cash » (Question 11). Le vendeur, pris par le temps, accepte une baisse de 15%. La préparation téléphonique a été la clé de la négociation.
La fiche de visite téléphonique (à imprimer)
Gardez cette liste sous les yeux lors de vos appels :
Foire aux Questions (FAQ)
Est-il impoli de poser des questions sur les raisons de la vente au Sénégal ?
Non. L’immobilier est un business. Si vous êtes courtois (« Puis-je vous demander pour quelle raison vous vous séparez de ce beau bien ? »), le vendeur y verra un signe de professionnalisme. S’il se vexe, c’est souvent qu’il cache un défaut.
Faut-il demander une copie des papiers avant de visiter ?
Pas nécessairement avant la première visite physique (les vendeurs craignent souvent l’usurpation). Cependant, demandez le numéro du Titre Foncier ou de la délibération. Vous pourrez ainsi faire une vérification auprès de la Conservation Foncière (DGID) de votre côté.
Que signifie un terrain « Vendu en l’état » ?
Cette mention décharge le vendeur de la garantie des vices cachés. Cela signifie que s’il y a un défaut (ex: fondations pourries), c’est à vos risques et périls. C’est légal pour les biens anciens, d’où l’importance de la Question 15 (visite avec expert).
Mini Glossaire
- Coxeur : Intermédiaire immobilier informel, non agréé, souvent source de perte de temps.
- ONAS : Office National de l’Assainissement du Sénégal (Gère le tout-à-l’égout).
- Mandat de vente : Document légal autorisant une agence à vendre un bien pour le compte d’un propriétaire.
- Indivision : Propriété partagée par plusieurs personnes (souvent des héritiers). L’accord de tous est requis pour vendre.
- DGID : Direction Générale des Impôts et Domaines, où s’effectuent les vérifications de Titre Foncier.
