Acheter une maison ou un appartement occupé au Sénégal : Comment gérer le locataire légalement ?
Vous avez repéré l’appartement idéal à Fann ou une belle villa à Keur Massar. Le prix est attractif, l’emplacement parfait. Un seul détail assombrit le tableau : le bien est actuellement habité par un locataire. Si pour un investisseur locatif c’est une aubaine (le rendement est immédiat), pour un acquéreur souhaitant y habiter lui-même, c’est une situation juridique délicate.
Au Sénégal, acheter un bien occupé demande une grande prudence. La loi sénégalaise est particulièrement protectrice envers les locataires (loi de 2014 sur la baisse des loyers et Code des Obligations Civiles et Commerciales). Vous ne pouvez pas simplement dire « J’ai acheté, sortez demain ». Un congé mal formulé ou un délai non respecté peut vous entraîner dans des années de procédure judiciaire, vous empêchant d’occuper votre propre maison.
Comment donner congé légalement ? Le locataire a-t-il le droit de bloquer la vente ? Faut-il exiger que le bien soit vidé avant de passer chez le notaire ? Ce guide vous détaille les droits, les devoirs et les stratégies pour gérer un locataire lors d’une transaction immobilière.
Au Sénégal, la vente d’un bien ne casse pas automatiquement le bail en cours.
Pour demander au locataire de partir (donner congé), le nouveau propriétaire doit invoquer un motif légitime, dont le plus courant est la reprise pour habiter (pour lui-même, son conjoint ou ses ascendants/descendants).
La règle d’or : Vous devez respecter un préavis de 6 mois. Ce congé doit être signifié officiellement par un huissier de justice. Une simple lettre ou un message WhatsApp n’a aucune valeur légale et ne fera pas courir le délai.
Table des matières
- La loi sénégalaise : La vente ne rompt pas le bail
- Les motifs légaux pour donner congé au locataire
- La procédure stricte : Huissier et délai de 6 mois
- Le locataire a-t-il un droit de priorité pour acheter ?
- Stratégie d’achat : Faut-il exiger le départ avant de signer ?
- Scénarios : Diaspora vs Local
- Checklist avant d’acheter un bien loué
- Foire aux Questions
📌 L’essentiel en 7 points
- Acheter un bien occupé signifie que vous « héritez » du contrat de location en cours.
- Le préavis légal pour demander à un locataire de partir est de 6 mois pleins.
- Le congé doit être motivé : la « reprise pour habiter » ou la « démolition/reconstruction » sont des motifs valables.
- Un congé non signifié par huissier est généralement considéré comme nul par le tribunal.
- Le locataire n’a pas de « droit de préemption » automatique, sauf si une clause spécifique le prévoit dans son bail commercial ou professionnel (très rare en habitation pure).
- Le dépôt de garantie (caution) du locataire doit vous être transféré par l’ancien propriétaire lors de la vente.
- Si le locataire refuse de partir après les 6 mois, il faut engager une procédure d’expulsion devant le juge.
La loi sénégalaise : La vente ne rompt pas le bail
C’est la règle fondamentale (Article du COCC relatif au louage) : La vente d’un bien immobilier n’entraîne pas de plein droit la résiliation du contrat de bail.
Si vous achetez une villa occupée, vous vous substituez simplement à l’ancien propriétaire. Le bail continue avec les mêmes conditions : même montant de loyer, même échéance. Vous ne pouvez pas, dès le lendemain de la signature chez le notaire, exiger une augmentation de loyer ou jeter les affaires du locataire dehors.
Les motifs légaux pour donner congé au locataire
Vous ne pouvez pas donner congé « juste parce que vous avez acheté ». La loi sénégalaise exige un motif légitime et sérieux. Si le motif est jugé frauduleux, le juge annulera le congé.
1. La reprise pour habiter
C’est le motif le plus utilisé par les nouveaux acquéreurs. Vous pouvez donner congé si vous souhaitez occuper les lieux à titre de résidence principale.
Note : Cette reprise peut aussi se faire pour loger votre conjoint, vos parents (ascendants) ou vos enfants (descendants). Attention, si vous invoquez ce motif, vous avez l’obligation d’occuper les lieux par la suite. Si vous le relouez immédiatement plus cher, le locataire évincé peut porter plainte pour fraude.
2. La reprise pour démolition ou gros travaux
Si la maison est vétuste et que vous avez obtenu un permis de démolir ou un permis de construire nécessitant l’évacuation des lieux. Le locataire doit partir, mais là encore, le motif doit être réel.
3. Le motif légitime et sérieux (ex: impayés)
Si le locataire ne paie pas son loyer ou détruit le bien, vous pouvez demander la résiliation du bail, indépendamment du préavis classique de 6 mois, via une procédure d’expulsion pour faute.
La procédure stricte : Huissier et délai de 6 mois
C’est sur la forme que les nouveaux propriétaires perdent leurs procès. Le formalisme est strict.
Le délai de 6 mois
Quelle que soit la durée que le locataire a passée dans les lieux, le délai de préavis pour donner congé (pour reprise ou travaux) est de 6 mois. Ce délai commence à courir le jour où le locataire reçoit l’acte de l’huissier.
Le rôle de l’huissier de justice
N’envoyez pas de lettre simple, ni même de lettre recommandée (souvent non retirée par le locataire).
Vous devez mandater un Huissier de Justice. L’huissier va rédiger un « Congé avec offre de reprise » et le remettre en main propre au locataire (ou à son domicile). Cet acte coûte généralement entre 30.000 et 50.000 FCFA, mais c’est la seule preuve incontestable devant le tribunal.
Chronologie d’un congé réussi
| Mois | Action | Responsable |
|---|---|---|
| Mois 0 | Signature acte de vente définitif chez le Notaire. | Acheteur / Vendeur |
| Mois 0 + 1j | Mandatement de l’huissier pour signifier le congé au locataire. | Nouveau Propriétaire |
| Mois 1 à 6 | Le locataire cherche un logement (il doit continuer à payer le loyer). | Locataire |
| Mois 6 (Fin) | État des lieux de sortie, remise des clés, restitution de la caution. | Propriétaire / Locataire |
| Si refus au Mois 6 | Saisine du Juge pour « Expulsion ». Procédure pouvant durer 3 à 12 mois. | Avocat / Propriétaire |
Le locataire a-t-il un droit de priorité pour acheter ?
C’est une confusion fréquente. Contrairement à d’autres pays (comme la France), au Sénégal, dans le cadre d’un bail d’habitation pur (logement), la loi n’accorde pas de droit de préemption automatique au locataire.
Le vendeur n’est donc pas obligé de proposer le bien à son locataire avant de vous le vendre.
Exceptions : Si une clause spécifique dans le contrat de bail (rare) le prévoit, ou s’il s’agit d’un bail commercial (boutique) où la jurisprudence et les règles OHADA protègent fortement le fonds de commerce.
Stratégie d’achat : Faut-il exiger le départ avant de signer ?
Face au risque qu’un locataire « s’accroche » à la maison après les 6 mois, vous obligeant à payer un avocat pour l’expulser, la stratégie d’achat doit être prudente.
La clause de « libération des lieux » dans le compromis
Si vous voulez habiter la maison immédiatement, ne prenez pas le risque de gérer le congé vous-même.
La solution : Lors de la signature du compromis de vente chez le notaire, exigez que le vendeur fasse son affaire personnelle du départ du locataire.
Insérez la clause : « La présente vente ne sera définitive que si le bien est libre de toute occupation et location au jour de la signature de l’acte authentique. »
Le transfert de la caution
Si vous acceptez d’acheter le bien occupé (pour investir ou parce que vous acceptez d’attendre 6 mois), exigez que le notaire déduise du prix de vente le montant de la caution (dépôt de garantie) versée initialement par le locataire. C’est vous qui devrez lui rendre cette somme à son départ, il faut donc que l’ancien propriétaire vous la transmette.
Scénarios : Comprendre par l’exemple
L’erreur : L’appel téléphonique n’a aucune valeur. En juillet, Ousmane arrive avec ses valises. Le locataire est toujours là et la loi le protège car aucun congé par huissier n’a été signifié. Ousmane doit lancer la procédure en juillet et payer un loyer ailleurs pendant 6 mois.
La bonne démarche : C’est le vendeur qui s’est débrouillé avec son locataire (paiement de frais de déménagement pour accélérer). En octobre, l’huissier d’Aïda constate que la maison est vide, elle signe l’acte définitif et emménage le jour même.
Checklist avant d’acheter un bien loué
Foire aux Questions (FAQ)
Le locataire peut-il refuser de me payer le loyer ?
Non. Dès que la vente est notifiée officiellement (signification), le locataire doit payer son loyer au nouveau propriétaire. S’il refuse, il se met en tort et vous pouvez demander son expulsion immédiate pour défaut de paiement.
Dois-je refaire un contrat de location à mon nom ?
Ce n’est pas une obligation légale (l’ancien contrat reste valable), mais c’est fortement recommandé par avenant pour clarifier la situation, actualiser les coordonnées bancaires et confirmer que vous êtes le nouveau bailleur.
Puis-je augmenter le loyer du locataire en place ?
Non, pas simplement parce que vous êtes nouveau propriétaire. Les augmentations de loyer au Sénégal sont très encadrées (notamment par la législation sur la baisse des loyers de 2014 et 2023). Pour augmenter, il faut prouver de gros travaux d’amélioration ou passer par une réévaluation officielle par la commission de la Direction de l’Habitat, ce qui est très complexe.
Que faire si le locataire refuse de partir après les 6 mois ?
Vous ne pouvez pas changer les serrures vous-même. Vous devez prendre un avocat et saisir le Juge des référés du Tribunal d’Instance pour obtenir une ordonnance d’expulsion. Une fois obtenue, l’huissier (avec le concours de la force publique si nécessaire) procèdera à l’expulsion.
Mini Glossaire
- Congé : Acte juridique par lequel le propriétaire demande au locataire de quitter les lieux.
- Préavis : Délai légal (6 mois) à respecter entre la notification du congé et la date de départ exigée.
- Signification : Remise officielle d’un acte par un huissier de justice.
- Bailleur : Le propriétaire qui met son bien en location.
- Ordonnance d’expulsion : Décision de justice autorisant à forcer le départ d’un occupant illégal.
Pour plus de détails sur le droit locatif, consultez le Code des Obligations Civiles et Commerciales (COCC) via le site du Secrétariat Général du Gouvernement.
