Acheter sur plan (VEFA) au Sénégal : Comment protéger son argent face aux promoteurs ?
L’horizon de Dakar et de Diamniadio est hérissé de grues. Acheter un appartement sur plan, attiré par des plaquettes commerciales en 3D reluisantes, est devenu monnaie courante. Cette pratique, appelée VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), séduit par ses facilités de paiement échelonné et la promesse d’un bien flambant neuf.
Pourtant, derrière le rêve se cachent souvent des drames financiers. Promoteurs qui font faillite, chantiers abandonnés pendant des années, finitions au rabais ou surfaces non conformes : l’achat sur plan au Sénégal est un sport extrême si l’on ignore les règles de sécurité juridique. Confier ses économies à un promoteur sur la simple base d’une maquette nécessite des garanties blindées.
Comment éviter de voir votre argent s’envoler dans des fondations fantômes ? Quelles sont les clauses obligatoires d’un contrat VEFA ? Comment exiger des pénalités en cas de retard de livraison ? Ce guide est votre bouclier pour investir dans le neuf au Sénégal sans perdre le sommeil.
Pour protéger votre investissement en VEFA au Sénégal, 3 éléments sont non négociables :
1. La GFA (Garantie Financière d’Achèvement) : Exigez l’attestation prouvant qu’une banque s’engage à finir l’immeuble si le promoteur fait faillite. Sans GFA, ne signez rien.
2. Le Contrat Notarié : Le paiement doit s’effectuer de manière strictement échelonnée (en % d’avancement des travaux validé par un architecte indépendant), via le compte séquestre du notaire, jamais directement au promoteur.
3. La Clause de Pénalité de Retard : Le contrat doit mentionner une date de livraison précise (ex: 31 Décembre 2026) et une indemnité forfaitaire par jour/mois de retard.
Table des matières
- Qu’est-ce que la VEFA et comment fonctionne-t-elle ?
- L’arme absolue : La Garantie Financière d’Achèvement (GFA)
- L’échéancier de paiement : Ne payez jamais d’avance
- Gérer les retards de livraison et les pénalités
- La réception des clés : Comment gérer les malfaçons ?
- Scénarios : Diaspora vs Local
- Checklist du contrat VEFA parfait
- Foire aux Questions
📌 L’essentiel en 7 points
- En VEFA, vous devenez propriétaire du sol et du bâtiment au fur et à mesure de sa construction.
- Le Contrat de Réservation doit être suivi d’un Acte Authentique chez le notaire.
- Ne versez jamais plus de 5% à 10% à la réservation.
- Les appels de fonds doivent correspondre à l’avancement réel du chantier (constaté par huissier ou architecte).
- Les clauses de « force majeure » (intempéries, grèves) sont souvent utilisées par les promoteurs pour justifier des retards : encadrez-les.
- À la remise des clés, ne payez le solde (les 5% restants) que si tout est conforme (sinon : consignation).
- Vérifiez toujours la solidité financière et les références passées du promoteur.
Qu’est-ce que la VEFA et comment fonctionne-t-elle ?
La Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) est strictement encadrée. Ce n’est pas un simple contrat commercial, c’est un acte notarié où le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution.
La phase 1 : Le Contrat de Réservation
C’est l’avant-contrat. Vous bloquez l’appartement en versant un dépôt de garantie (souvent entre 5% et 10%). Ce montant doit obligatoirement être déposé sur un compte séquestre (chez le notaire ou dans une banque), jamais sur le compte de fonctionnement du promoteur.
La phase 2 : L’Acte Authentique
Dès que le promoteur a obtenu toutes les autorisations (Permis de Construire) et la garantie financière, vous signez l’acte de vente définitif chez le notaire, qui inclut le descriptif précis du bien, la notice technique et l’échéancier des paiements.
L’arme absolue : La Garantie Financière d’Achèvement (GFA)
C’est le point de bascule entre un bon investissement et un désastre financier. Que se passe-t-il si le promoteur fait faillite alors que la tour n’est qu’au 2ème étage ?
La GFA (Garantie Financière d’Achèvement) est une garantie donnée par un tiers (une banque sénégalaise ou une compagnie d’assurance de la CIMA). Elle garantit que, même en cas de défaillance du promoteur, la banque fournira les fonds nécessaires pour terminer la construction de l’immeuble.
L’échéancier de paiement : Ne payez jamais d’avance
Dans la loi sur la VEFA, vous ne payez que ce qui est construit. L’échelonnement est progressif et plafonné. Ne cédez jamais aux appels de fonds anticipés.
Exemple d’échéancier légal standard
| Étape d’avancement du chantier | Pourcentage cumulé maximum exigible |
|---|---|
| Signature / Réservation | 5% à 10% (Séquestre) |
| À l’achèvement des fondations | 35% du prix total |
| À la mise hors d’eau (toiture posée) | 70% du prix total |
| À l’achèvement des travaux | 95% du prix total |
| À la livraison (remise des clés) | 100% (Les derniers 5%) |
L’astuce de protection : Avant de payer l’appel de fonds « Hors d’eau », exigez une attestation d’avancement des travaux signée par l’architecte du projet, ou mieux, mandatez un huissier pour le constater vous-même.
Gérer les retards de livraison et les pénalités
Le retard est le fléau de l’immobilier neuf au Sénégal. Un retard de 6 à 12 mois est malheureusement monnaie courante.
La Clause de Pénalité de Retard
Votre contrat doit indiquer un délai de livraison précis (ex: « 3ème trimestre 2026 », c’est flou ; exigez « au plus tard le 30 septembre 2026 »).
Le contrat doit inclure une clause pénale stipulant que le promoteur paiera des indemnités pour chaque mois de retard (souvent calculées en fonction de la valeur locative du bien, ex: 1/3000ème du prix par jour de retard).
Les fausses « Causes Légitimes »
Les promoteurs insèrent souvent des clauses de « Jours d’intempéries » ou de « Force majeure » (grève des cimenteries, retard de la douane) pour justifier les retards et ne pas payer de pénalités. Lisez attentivement ces clauses avec votre notaire et demandez à ce qu’elles soient strictement limitées et justifiables par des certificats officiels (ex: Agence météo).
La réception des clés : Comment gérer les malfaçons ?
Le grand jour est arrivé, on vous remet les clés. Ne signez pas le Procès-Verbal (PV) de livraison les yeux fermés.
Si vous constatez des défauts (carrelage mal posé, fenêtre qui ne ferme pas) :
1. Vous devez lister toutes ces « réserves » par écrit sur le PV de livraison.
2. Ne payez pas les 5% restants du solde. Consignez cette somme chez le notaire jusqu’à ce que le promoteur vienne réparer les défauts (levée des réserves). C’est votre seul moyen de pression.
Scénarios : Comprendre par l’exemple
Résultat : Un an plus tard, le chantier est arrêté au rez-de-chaussée. Le promoteur a disparu avec la caisse. Pas de GFA, pas de notaire. Aminata a tout perdu.
La leçon : Ne jamais payer 100% d’avance, toujours exiger une GFA et payer via le notaire.
Résultat : Moussa bloque le paiement chez le notaire avec la preuve de l’huissier. Le promoteur est obligé de finir les travaux pour être payé. Le chantier reprend.
Checklist du contrat VEFA parfait
Foire aux Questions (FAQ)
Ai-je le droit de visiter le chantier pendant les travaux ?
En théorie non, pour des raisons de sécurité (le chantier appartient au promoteur jusqu’à la livraison). Cependant, un bon promoteur organisera des « visites cloisons » (pour vérifier le plan) à des étapes clés. Demandez à insérer une clause vous autorisant 2 visites avant la livraison.
Que faire si la surface livrée est plus petite que sur le plan ?
La loi tolère une marge d’erreur (généralement 5%). Si la différence est supérieure (ex: votre chambre fait 10m² au lieu de 12m²), vous avez le droit de demander une diminution du prix de vente proportionnelle à la surface manquante.
Le promoteur me demande de payer les branchements Senelec, est-ce normal ?
Lisez la notice technique ! Souvent, les frais de compteurs individuels et d’abonnements (eau, électricité) sont à la charge de l’acquéreur à la livraison, en plus du prix d’achat. Il faut les budgétiser.
Puis-je revendre mon appartement avant la fin des travaux ?
Oui, c’est ce qu’on appelle la « revente en l’état futur d’achèvement » (ou cession de contrat). Cependant, cela nécessite souvent l’accord du promoteur et l’intervention du notaire pour transférer les droits et obligations au nouvel acheteur.
Mini Glossaire
- VEFA : Vente en l’État Futur d’Achèvement (Achat sur plan).
- GFA : Garantie Financière d’Achèvement (Banque qui s’engage à finir l’immeuble).
- Mise hors d’eau : Étape où les murs et la toiture sont terminés (le bâtiment est étanche).
- Mise hors d’air : Étape où les portes et fenêtres sont posées.
- Levée des réserves : Action du promoteur qui corrige les défauts signalés par l’acheteur à la livraison.
- Consignation : Blocage juridique d’une somme d’argent (les 5% restants) chez le notaire en cas de litige.
Pour approfondir les textes légaux sur la VEFA, vous pouvez consulter le portail du Secrétariat Général du Gouvernement ou l’Ordre des Notaires du Sénégal.
