Acheter un terrain ou un appartement au Sénégal : Quelle est l’option la plus rentable ?
La question taraude tous les investisseurs immobiliers au Sénégal : vaut-il mieux acheter un terrain nu pour construire à son rythme, ou investir dans un appartement « clé en main » à Dakar ? Face à une urbanisation galopante et une demande de logements qui explose, les deux options présentent des arguments séduisants.
Cependant, le marché sénégalais a ses propres règles. Un terrain en banlieue peut voir sa valeur tripler en cinq ans grâce à une nouvelle autoroute, mais vous expose aux risques de litiges fonciers et aux dépassements de budget lors de la construction. À l’inverse, un appartement à Mermoz ou aux Almadies garantit des revenus locatifs immédiats, mais nécessite un capital de départ conséquent et vous soumet aux aléas de la copropriété.
Rentabilité à court terme ou plus-value à long terme ? Sécurité juridique ou pari sur l’avenir ? Ce guide compare point par point les deux stratégies pour vous aider à choisir l’option la plus adaptée à votre profil et à votre budget.
Le choix dépend de votre horizon de temps et de votre objectif financier :
1. Optez pour le TERRAIN si : Vous visez une plus-value patrimoniale à long terme, vous avez un budget de départ limité, et vous avez le temps et l’énergie de superviser une construction. C’est l’investissement « en bon père de famille » par excellence, très prisé en périphérie (Diamniadio, Thiès).
2. Optez pour l’APPARTEMENT si : Vous cherchez un rendement locatif immédiat (cash-flow régulier), vous avez un capital important (ou accès au crédit), et vous ne voulez pas gérer les soucis d’un chantier. C’est le choix privilégié de la diaspora pour sécuriser des revenus passifs à Dakar.
Table des matières
- Comparatif de Rentabilité : Cash-flow vs Plus-value
- Acheter un terrain : Les avantages et les pièges
- Acheter un appartement : La sécurité du rendement
- Le match juridique : Titre Foncier vs Copropriété
- Financement et banques : Ce qu’il faut savoir
- Scénarios : L’exemple Diaspora vs Local
- Checklist : Quel profil d’investisseur êtes-vous ?
- Foire aux Questions
📌 L’essentiel en 7 points
- Le rendement locatif d’un appartement bien situé à Dakar varie entre 6% et 10% net par an.
- La plus-value d’un terrain en zone émergente (ex: Daga Kholpa) peut atteindre +100% en 3 à 5 ans.
- Construire une maison coûte souvent 20% à 30% plus cher que le budget initialement prévu (imprévus de chantier).
- Un appartement génère des charges de copropriété (gardiennage, ascenseur) qui impactent la rentabilité.
- Le risque juridique (double vente, litige foncier) est beaucoup plus élevé sur un terrain nu que sur un appartement en VEFA notarié.
- L’appartement est plus liquide : il se revend plus facilement et plus vite qu’une maison inachevée.
- Les banques financent plus facilement l’achat d’un appartement « clé en main » que l’achat d’un terrain nu.
Comparatif de Rentabilité : Cash-flow vs Plus-value
L’immobilier offre deux façons de gagner de l’argent : le revenu locatif (l’argent qui rentre chaque mois) et la plus-value (la valeur que prend le bien avec le temps).
L’Appartement : La machine à Cash-flow
À Dakar (Plateau, Almadies, Fann, Point E), la demande locative pour des appartements de standing (2 ou 3 chambres) excède l’offre, notamment pour les expatriés, les fonctionnaires internationaux et les cadres locaux.
Exemple : Un appartement acheté 100 millions FCFA loué 750.000 FCFA/mois génère 9 millions FCFA par an, soit un rendement brut de 9%. Une fois les impôts et charges de copropriété déduits, vous oscillez entre 6% et 7% de rentabilité nette, disponible immédiatement.
Le Terrain : Le pari sur la Plus-value
Un terrain nu ne rapporte aucun loyer (sauf usage agricole spécifique). Pire, il vous coûte de l’argent (mur de clôture, gardiennage, impôts fonciers). Sa rentabilité repose exclusivement sur la spéculation ou sur votre projet de construction future.
Exemple : Un terrain acheté 15 millions FCFA à Tivaouane Peulh en 2018 se revend facilement 35 millions en 2026 grâce au bitumage des routes et à l’urbanisation. C’est une plus-value de plus de 130%, mais cet argent est « bloqué » dans la terre jusqu’à la revente.
Synthèse des rendements
| Type d’Investissement | Revenu Immédiat | Potentiel Plus-Value | Effort de Gestion |
|---|---|---|---|
| Appartement (Centre Dakar) | Élevé (Loyer mensuel) | Faible à Moyen (Prix déjà hauts) | Moyen (Recherche locataire, syndic) |
| Terrain Nu (Périphérie) | Nul | Très Fort (Si zone d’avenir) | Faible (Une fois clôturé) |
| Terrain + Construction (Immeuble) | Très Élevé (Multiples loyers) | Fort (Création de valeur) | Très Fort (Gestion de chantier longue) |
Acheter un terrain : Les avantages et les pièges
Les Avantages
- Budget modulable : Vous pouvez acheter le terrain aujourd’hui, faire la clôture l’année prochaine, et construire dans 5 ans.
- Sur-mesure : Vous construisez la maison qui correspond exactement à vos besoins.
- Rendement final exceptionnel : Si vous construisez un immeuble de rapport (R+3 ou R+4) sur votre terrain, le rendement locatif global sera largement supérieur à l’achat d’un appartement seul.
Les Pièges à éviter
- Le cauchemar du chantier : Trouver des ouvriers fiables, gérer les vols de ciment, suivre l’avancement depuis l’étranger… C’est un travail à plein temps.
- La fausse bonne affaire : Un terrain pas cher mais non viabilisé (pas d’eau, pas d’électricité) vous coûtera des millions en raccordement Senelec/Sen’Eau et en assainissement individuel (fosse septique).
Acheter un appartement : La sécurité du rendement
Les Avantages
- Rapidité : Une fois les clés remises, vous pouvez louer immédiatement.
- Liquidité : En cas de besoin urgent de liquidités, un appartement bien situé au Plateau ou à Ngor se revend beaucoup plus vite qu’une maison inachevée à Mbour.
- Gestion simplifiée : La sécurité, l’entretien des parties communes et l’ascenseur sont gérés par le Syndic de Copropriété. Vous n’avez qu’à gérer l’intérieur de vos murs.
Les Pièges à éviter
- L’enfer de la copropriété : Si les autres propriétaires ne paient pas leurs charges, l’immeuble se dégrade vite (ascenseur en panne, groupe électrogène vide). C’est le risque majeur au Sénégal.
- Les malfaçons du neuf : En VEFA (achat sur plan), les retards de livraison sont fréquents et les finitions peuvent laisser à désirer.
Le match juridique : Titre Foncier vs Copropriété
La sécurité de votre investissement repose sur les documents officiels.
Côté Terrain : Le risque de double vente ou de litige foncier est historiquement élevé, surtout si vous achetez hors lotissement approuvé. Exigez toujours un Titre Foncier individuel. Consultez le Secrétariat Général du Gouvernement pour vous familiariser avec le Code du Domaine de l’État.
Côté Appartement : Vous êtes soumis à la loi sur la copropriété (Loi 88-04). Vérifiez toujours le Règlement de Copropriété avant d’acheter. Certains règlements interdisent la location courte durée (type Airbnb), ce qui pourrait ruiner votre plan d’affaires.
Financement et banques : Ce qu’il faut savoir
Votre stratégie dépend aussi de votre relation avec la banque.
- Crédit pour appartement (Prêt acquéreur) : C’est le plus simple. La banque évalue le bien, l’hypothèque et débloque les fonds directement chez le notaire.
- Crédit pour terrain + construction : Plus complexe. Les banques exigent un Titre Foncier pour hypothéquer le terrain, puis débloquent les fonds de construction par tranches, sur présentation de factures et après visite d’un expert. Si votre terrain est sous « Délibération » (Mairie), aucune banque ne vous financera la construction.
Scénarios : Comprendre par l’exemple
La recommandation : L’appartement. À 6000 km, gérer un chantier est épuisant et risqué. L’appartement sur la VDN sera livré sous 18 mois, loué immédiatement, et le loyer couvrira en grande partie les mensualités de son crédit. Oumar sécurise un patrimoine sans stress quotidien.
La recommandation : Le terrain. Aminata achète un terrain titré à Diamniadio pour 20 millions. Elle clôture. L’année suivante, avec son épargne, elle monte le RDC (2 appartements) qu’elle met en location. Les loyers l’aident ensuite à financer le 1er étage. En 5 ans, elle est propriétaire d’un immeuble de rapport très rentable, un projet qu’elle n’aurait jamais pu acheter « tout fait » avec ses 30 millions de départ.
Checklist : Quel profil d’investisseur êtes-vous ?
Optez pour l’APPARTEMENT si :
Optez pour le TERRAIN si :
Foire aux Questions (FAQ)
Quel est le plus rentable pour faire du Airbnb ?
L’appartement en centre-ville ou bord de mer (Almadies, Ngor, Saly). La demande pour de la location courte durée est très forte sur ces zones pour les touristes et les professionnels de passage. Une maison en périphérie sera plus difficile à louer à la nuitée.
Puis-je acheter un appartement « brut » pour faire les finitions moi-même ?
Oui, de nombreux promoteurs proposent la vente « Gros Œuvre Fermé » ou « Clos et Couvert ». Vous achetez l’appartement avec les murs, fenêtres et porte d’entrée, et vous gérez vous-même le carrelage, la plomberie et l’électricité. Cela permet d’économiser environ 20% à 30% sur le prix final si vous maîtrisez les coûts des artisans.
La valeur des appartements baisse-t-elle avec le temps au Sénégal ?
Contrairement au terrain qui prend toujours de la valeur, le bâtiment vieillit. Un appartement dans un immeuble mal entretenu perdra de sa valeur. La rentabilité de l’appartement dépend donc énormément de la qualité du syndic de copropriété et de l’entretien des parties communes.
Est-ce que je peux construire un immeuble sur n’importe quel terrain ?
Non. Le Certificat d’Urbanisme indique le « Coefficient d’Occupation des Sols » (COS) et la hauteur maximale autorisée. Dans certaines zones résidentielles, il est interdit de construire plus d’un R+1. Renseignez-vous auprès de la Direction de l’Urbanisme avant d’acheter un terrain pour un projet d’immeuble de rapport.
Mini Glossaire
- Cash-flow : Flux de trésorerie net (Loyers encaissés moins les charges et crédits payés).
- VEFA : Vente en l’État Futur d’Achèvement (Achat sur plan).
- Plus-value : Différence positive entre le prix de revente et le prix d’achat d’un bien.
- Désaffectation : Retrait par la mairie d’un terrain du domaine national non mis en valeur.
- Immeuble de rapport : Immeuble acheté ou construit dans le but unique de louer tous les appartements pour en tirer des revenus.
Pour en savoir plus sur les formalités foncières, vous pouvez visiter le site de la DGID (Direction Générale des Impôts et Domaines).
