Comment acheter un bien immobilier au Sénégal depuis la France : procédure et étapes clés
Pour la diaspora sénégalaise résidant en France, l’acquisition d’un logement au pays est souvent l’aboutissement d’un projet de vie. Que ce soit pour préparer une retraite, loger sa famille ou réaliser un investissement locatif rentable à Dakar, acheter un bien immobilier au Sénégal depuis l’Hexagone est aujourd’hui plus accessible grâce à la digitalisation des procédures. Cependant, l’éloignement géographique impose une vigilance accrue et le respect strict d’un protocole juridique pour éviter les litiges fonciers classiques.
Réponse rapide : La marche à suivre en 2026
Pour acheter un bien immobilier au Sénégal en vivant en France, la procédure commence par le choix d’un bien sécurisé (privilégiez le Titre Foncier). La transaction doit impérativement passer par un notaire au Sénégal. Vous pouvez signer les actes à distance via une procuration notariée établie en France et légalisée au consulat du Sénégal (ou via l’apostille selon les conventions). Le financement peut se faire par un apport personnel ou un crédit bancaire spécifique à la diaspora (BHS, CBAO, etc.). Ne versez jamais de fonds directement au vendeur ; transitez exclusivement par le compte séquestre du notaire qui garantit la mutation de propriété. Enfin, mandatez un expert pour vérifier l’état de droits réels du bien auprès de la conservation foncière avant tout versement.
✅ L’essentiel en 7 points :
- Le Titre Foncier (TF) est l’unique garantie de propriété inattaquable.
- Le notaire sénégalais est l’acteur central et obligatoire pour la sécurité de l’acte.
- La procuration légalisée permet d’acheter sans se déplacer physiquement.
- Le compte séquestre notarial est le seul circuit de paiement sécurisé.
- Les frais d’acquisition s’élèvent environ à 15% (taxes de l’État incluses).
- Vérifiez l’existence réelle du projet si vous achetez en VEFA (vente sur plan).
- L’état de droits réels permet de savoir si le bien est hypothéqué.
Sommaire de l’article
- Le cadre juridique : Titre Foncier vs Bail
- Les étapes de la procédure d’achat à distance
- Le rôle crucial du notaire au Sénégal
- Financer son projet : les solutions pour la diaspora
- Fiscalité et frais : ce qu’il faut prévoir
- Sécuriser la construction en cas d’achat de terrain
- Scénarios réels : Achat réussi vs Erreurs classiques
- Checklist de l’investisseur étranger
- Glossaire technique et juridique
- Foire aux questions (FAQ)
Quel statut foncier choisir pour acheter un bien immobilier au Sénégal ?
Le système foncier sénégalais est complexe. Pour un résident en France, acheter un bien immobilier au Sénégal nécessite de comprendre la différence entre les titres. Le Titre Foncier (TF) est le graal : il garantit une propriété définitive. Le Bail emphytéotique est une location de longue durée de l’État (souvent 99 ans), très sûre également.
Pourquoi éviter les « délibérations » et les actes sous seing privé ?
Les terrains vendus sous forme de simple délibération municipale ou de « petit papier » sont risqués pour ceux qui ne sont pas sur place. Ils ne sont pas inscrits au livre foncier et peuvent faire l’objet de contestations ou de doubles ventes. À confirmer auprès des services de l’urbanisme avant toute transaction sur ce type de bien.
Quelles sont les étapes de la procédure d’achat depuis la France ?
La procédure standard pour acheter un bien immobilier au Sénégal se décompose en cinq phases majeures :
1. La vérification du titre de propriété
Avant de signer quoi que ce soit, demandez une copie du titre de propriété et mandatez un clerc de notaire ou un expert pour obtenir un état de droits réels récent auprès du Bureau des Domaines. Ce document confirme que le vendeur est bien le propriétaire et que le bien n’est pas saisi.
2. La signature du compromis de vente
Le notaire rédige un compromis (ou promesse de vente) qui fixe le prix, les modalités de paiement et les conditions suspensives (obtention d’un prêt par exemple). Vous pouvez signer ce document par procuration établie dans une mairie en France ou chez un notaire français, puis légalisée.
3. Le transfert des fonds
C’est l’étape la plus sensible. Ne faites jamais de virement direct au vendeur. Les fonds doivent être versés sur le compte séquestre du notaire. Ce dernier ne libèrera l’argent au vendeur qu’une fois la mutation de propriété enregistrée ou les conditions remplies.
Le rôle central du notaire au Sénégal pour la diaspora
Le notaire est un officier public. Son rôle est de sécuriser la transaction en s’assurant que l’achat respecte les lois en vigueur. Au Sénégal, les notaires sont regroupés au sein de la Chambre des Notaires. Vous pouvez consulter les procédures officielles sur le portail Service Public Sénégal.
Peut-on acheter sans se déplacer au Sénégal ?
Oui. Grâce à la procuration. Vous désignez une personne de confiance (ou le clerc du notaire lui-même) pour signer à votre place. Cette procuration doit être authentifiée. En France, vous pouvez le faire auprès du consulat général du Sénégal ou via une procédure de légalisation internationale.
Comment financer son achat immobilier au Sénégal depuis la France ?
Deux options s’offrent à vous :
- Le crédit en France : Rare pour un bien situé à l’étranger, sauf si vous donnez une garantie (hypothèque) sur un bien déjà possédé en France.
- Le crédit au Sénégal : Plusieurs banques disposent de « bureaux diaspora » à Paris. Elles proposent des prêts sur 10 à 20 ans avec des taux d’intérêt adaptés.
| Banque | Offre Diaspora | Contact France (Type) |
|---|---|---|
| BHS (Banque de l’Habitat) | Spécialiste du logement | Représentation à Paris |
| CBAO (Groupe Attijariwafa) | Pack Sen-Monde | Agences partenaires |
| Société Générale Sénégal | Prêt immobilier Expat | Réseau SG France |
Quelles sont les taxes et frais à prévoir lors de l’achat ?
Le budget d’acquisition doit inclure les frais annexes. Pour acheter un bien immobilier au Sénégal, comptez environ 15% du prix de vente en sus pour les frais d’acte. Ces frais comprennent :
- Les droits d’enregistrement : Perçus par l’État (environ 5% pour un terrain TF).
- La taxe de publicité foncière : Pour l’inscription au Livre Foncier.
- Les émoluments du notaire : Sa rémunération fixée par décret.
Comment sécuriser la construction si vous achetez un terrain nu ?
Si votre projet est de construire, la vigilance doit être maximale. Ne confiez pas la gestion à un proche sans supervision. Mandatez une société de conseil ou un maître d’œuvre professionnel qui vous fournira des rapports de chantier réguliers avec photos et vidéos.
Comment vérifier qu’un promoteur est fiable ?
Consultez la liste des promoteurs agréés auprès du Ministère de l’Urbanisme, du Logement et de l’Hygiène Publique. Demandez également si le projet bénéficie d’une Garantie Financière d’Achèvement (GFA) délivrée par une banque sénégalaise. C’est votre seule protection si le promoteur fait faillite avant la fin des travaux.
Scénarios : Deux approches de l’achat immobilier au Sénégal
Scénario 1 : L’erreur de l’informel (Moussa, vivant à Lyon)
Moussa a envoyé 20 000 € à son frère pour acheter un terrain à Diamniadio sous forme de délibération. Risque : Le terrain était déjà vendu à une autre personne. N’ayant pas de titre foncier ni de passage chez le notaire, Moussa a perdu ses économies car il n’a aucun recours juridique solide. Bonne démarche : Passer par une agence certifiée et un notaire dès le premier euro versé.
Scénario 2 : L’achat sécurisé à distance (Fatou, vivant à Paris)
Fatou souhaite un appartement aux Mamelles. Elle sélectionne un projet en VEFA. Elle mandate un notaire à Dakar. Elle signe sa procuration au consulat de Paris. Le prêt est débloqué par la BHS directement sur le compte du notaire. Résultat : À la livraison, Fatou reçoit son titre de propriété définitif par courrier sécurisé. Son capital est protégé et son bien est déjà loué par l’intermédiaire d’une agence de gestion locative.
Checklist : Acheter au Sénégal en toute sécurité depuis la France
- ☐ Vérification de l’état de droits réels (pas d’hypothèque en cours).
- ☐ Validation de l’agrément du promoteur immobilier.
- ☐ Choix d’un notaire personnel (différent de celui du vendeur si possible).
- ☐ Signature d’un compromis de vente devant notaire.
- ☐ Établissement d’une procuration notariée légalisée.
- ☐ Paiement des fonds exclusivement sur le compte séquestre de l’étude.
- ☐ Récupération du récépissé de dépôt de mutation foncière.
- ☐ Souscription à une assurance multirisque habitation (si bien bâti).
Glossaire immobilier Sénégal-France
- Titre Foncier (TF) : Titre définitif et inattaquable de propriété au Sénégal.
- VEFA : Vente en l’État Futur d’Achèvement (achat sur plan).
- Compte Séquestre : Compte bancaire du notaire où les fonds sont bloqués en sécurité.
- Mutation : Procédure de transfert du nom du vendeur vers l’acheteur sur le titre.
- NICAD : Numéro d’Identification Cadastrale indispensable pour identifier un terrain.
- Conservation Foncière : Administration gérant le registre des propriétés.
- État de droits réels : Certificat prouvant la situation juridique du bien.
- Bail emphytéotique : Contrat de location longue durée accordé par l’État.
- DSCOS : Direction de la Surveillance et du Contrôle de l’Occupation du Sol.
- Légalisation : Certification d’une signature pour qu’elle soit valable au Sénégal.
Foire aux questions (FAQ) interactive
Les frais de notaire sont-ils les mêmes qu’en France ?
Non, ils sont généralement plus élevés (environ 15% au total) car ils incluent les droits d’enregistrement perçus par l’État sénégalais qui sont de 5% pour les terrains immatriculés.
Puis-je utiliser un notaire français pour acheter au Sénégal ?
Un notaire français ne peut pas instrumenter au Sénégal. En revanche, il peut préparer votre procuration ou collaborer avec un confrère sénégalais pour sécuriser votre dossier de financement.
Combien de temps prend la procédure complète ?
Entre la vérification du titre et la mutation définitive, comptez 3 à 6 mois. L’obtention du titre de propriété définitif peut être plus longue selon l’encombrement des services des domaines.
Est-il obligatoire d’être de nationalité sénégalaise pour acheter ?
Non. Le Sénégal autorise l’acquisition immobilière par les étrangers. Les procédures sont identiques, sous réserve de certaines zones spécifiques (zones frontalières ou agricoles).
Comment savoir si un projet immobilier à Diamniadio est autorisé ?
Vérifiez si le promoteur dispose d’une autorisation de lotir et d’un permis de construire délivrés par la DGUA (Direction Générale de l’Urbanisme et de l’Architecture).
Que se passe-t-il si je ne peux pas payer mes mensualités au Sénégal ?
Comme en France, la banque peut engager une procédure de saisie immobilière. Il est donc crucial de bien calibrer son taux d’endettement.
Les revenus locatifs perçus au Sénégal sont-ils taxés en France ?
Il existe une convention fiscale entre la France et le Sénégal pour éviter la double imposition. En général, les revenus sont imposables au Sénégal, mais doivent être déclarés en France avec un crédit d’impôt.
Peut-on acheter en indivision (à plusieurs) ?
Oui, le droit sénégalais permet l’achat en indivision ou via la création d’une SCI (Société Civile Immobilière) locale, ce qui est recommandé pour la transmission patrimoniale.
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