Investir dans la capitale sénégalaise est devenu le fer de lance de nombreux épargnants locaux et de la diaspora. Mais au-delà de l’attrait émotionnel de posséder un « pied-à-terre », la question de la rentabilité locative reste le juge de paix de tout investissement sérieux. Dans un marché dakarois marqué par une forte demande et des prix fonciers en constante hausse, savoir distinguer le rendement brut du rendement net est essentiel pour ne pas se tromper de stratégie immobilière.
Réponse rapide : Quel rendement attendre à Dakar ?
À Dakar, la rentabilité locative brute moyenne oscille entre 5 % et 9 % pour le résidentiel classique (F3/F4). Les studios meublés dans des zones stratégiques comme Ngor, Almadies ou Mermoz peuvent grimper jusqu’à 12 % ou 15 % en location saisonnière. Pour calculer votre rendement réel, vous devez soustraire du loyer annuel les charges non récupérables (syndic, entretien), les périodes de vacance locative (estimées à 1 mois par an) et surtout la fiscalité locale (IRF). Un bon investissement à Dakar est celui qui dégage un rendement net après impôts supérieur à 6 %, tout en bénéficiant d’une valorisation du capital (plus-value) de 3 % à 7 % par an selon le quartier.
✅ L’essentiel en 7 points :
- La rentabilité brute ne prend pas en compte les charges et les impôts.
- Les quartiers comme Keur Gorgui et Mermoz offrent le meilleur compromis risque/rendement.
- L’Impôt sur le Revenu Foncier (IRF) est un facteur clé du calcul net.
- La location meublée courte durée offre des rendements plus élevés mais plus de gestion.
- Prévoyez toujours une vacance locative de 8 % dans vos simulations.
- La valorisation du quartier impacte la rentabilité globale sur 10 ans.
- Un apport personnel de 30 % minimum sécurise souvent le cash-flow positif.
Sommaire de l’article
- Définitions : Rendement Brut vs Rendement Net
- La formule de calcul étape par étape
- L’impact de la fiscalité (IRF) au Sénégal
- Exemples chiffrés : F3 aux Mamelles vs Studio au Plateau
- Les facteurs qui boostent votre rentabilité à Dakar
- Les 5 erreurs fatales de l’investisseur immobilier
- Scénarios : Diaspora vs Investisseur local
- Checklist de validation d’investissement
- Glossaire de l’immobilier sénégalais
- Foire aux questions (FAQ)
Définitions : Rendement Brut vs Rendement Net
Pour parler de rentabilité locative, il faut d’abord parler le même langage. La confusion entre « brut » et « net » est la cause principale des déceptions financières.
La Rentabilité Brute
C’est le calcul le plus simple, utilisé par les promoteurs pour séduire les acheteurs. Elle se calcule en divisant le loyer annuel par le prix d’achat total (frais inclus).
La Rentabilité Nette de charges
Elle est bien plus réaliste. On retire du loyer annuel les frais de gestion (si vous passez par une agence), les charges de copropriété non récupérables, l’assurance et les travaux d’entretien courant. À Dakar, ces charges représentent souvent 10 à 15 % des loyers encaissés.
La formule de calcul de la rentabilité locative à Dakar
Pour obtenir votre rendement net-net (après impôts), suivez cette progression :
Étape 1 : Calculer le Revenu Brut Effectif
(Loyer mensuel x 12) – (Vacance locative). On considère généralement 11 mois de loyer sur 12 au Sénégal pour être prudent.
Étape 2 : Déduire les charges de fonctionnement
Retirez les frais d’agence (souvent 10 % du loyer), le syndic et les petites réparations.
Étape 3 : Intégrer la fiscalité
Appliquez l’Impôt sur le Revenu Foncier selon le barème de la Direction Générale des Impôts et des Domaines (DGID).
L’impact crucial de la fiscalité (IRF) au Sénégal
Beaucoup d’investisseurs oublient l’impôt dans leurs prévisions. Au Sénégal, les revenus fonciers sont imposés. Pour simplifier, l’IRF est calculé sur le loyer brut après un abattement forfaitaire de 30 % pour charges. Le taux effectif varie mais impacte significativement votre rentabilité locative finale.
Exemples chiffrés : Deux stratégies d’investissement
| Données | Appartement F3 (Mamelles) | Studio Meublé (Ngor) |
|---|---|---|
| Prix d’achat (frais inclus) | 85 000 000 FCFA | 45 000 000 FCFA |
| Loyer mensuel estimé | 600 000 FCFA | 550 000 FCFA (moyenne) |
| Revenu annuel (11 mois) | 6 600 000 FCFA | 6 050 000 FCFA |
| Charges (Gestion, Syndic, Entretien) | 900 000 FCFA | 1 200 000 FCFA |
| Rentabilité Brute | 8,4 % | 14,6 % |
| Rentabilité Nette (avant impôts) | 6,7 % | 10,7 % |
Les facteurs qui boostent votre rentabilité à Dakar
Pour maximiser votre rentabilité locative, certains critères sont non négociables sur le marché dakarois :
- L’emplacement (Le « Prime ») : Almadies, Plateau, Fann restent des valeurs sûres, mais le foncier y est cher.
- La proximité des pôles d’activité : Les zones proches de la VDN ou de l’autoroute à péage (Cité Keur Gorgui) attirent les cadres et les entreprises.
- Les services de la résidence : Ascenseur, groupe électrogène, réservoir d’eau et gardiennage sont des prérequis pour justifier un loyer élevé.
- L’aménagement intérieur : Un appartement avec une cuisine équipée et des matériaux de qualité se loue plus vite et plus cher.
La location saisonnière est-elle plus rentable que la location nue ?
À Dakar, la réponse est oui en termes de revenus bruts, mais non en termes de tranquillité. Un studio meublé à Ngor peut générer 40 000 FCFA par nuit. Avec un taux d’occupation de 60 %, le gain est supérieur à une location longue durée. Cependant, les frais (ménage, électricité Senelec, abonnement internet, maintenance) sont beaucoup plus élevés.
Les 5 erreurs fatales de l’investisseur immobilier à Dakar
- Surpayer le bien : Un prix d’achat trop élevé tue la rentabilité dès le premier jour.
- Négliger le syndic : Une résidence mal entretenue perd de sa valeur et fait fuir les bons locataires.
- Oublier la vacance locative : Penser que l’appartement sera loué 365 jours par an est une erreur de débutant.
- Mal choisir son gestionnaire : Une agence inefficace peut laisser des impayés s’accumuler.
- Ignorer la fiscalité : L’impôt est une charge réelle qu’il faut provisionner.
Scénarios d’investissement à Dakar
Scénario 1 : La Diaspora (Préparer la retraite)
Awa vit à Paris. Elle achète un F4 à Mermoz pour 110 millions FCFA. Risque : Gestion à distance et manque de visibilité sur l’entretien. Bonne démarche : Elle confie la gestion à une agence reconnue et opte pour une location nue longue durée. La rentabilité locative est de 6 %, mais elle vise surtout la plus-value immobilière à 15 ans pour financer son retour définitif au Sénégal.
Scénario 2 : L’Investisseur local (Générer du Cash-flow)
Moussa habite Dakar. Il achète deux studios aux Mamelles pour 70 millions FCFA au total. Risque : Turn-over élevé des locataires. Bonne démarche : Il gère lui-même en meublé court séjour. Grâce à sa proximité, il contrôle les coûts. Sa rentabilité locative nette dépasse les 11 %, lui permettant de rembourser son prêt bancaire tout en dégageant un surplus mensuel.
Checklist : Valider la rentabilité d’un projet
- ☐ Le prix au m² est-il cohérent avec le marché du quartier ?
- ☐ Le loyer visé a-t-il été confirmé par une étude de marché locale ?
- ☐ Les charges de copropriété sont-elles connues et raisonnables ?
- ☐ L’appartement dispose-t-il d’un titre foncier individuel propre ?
- ☐ La zone est-elle épargnée par les inondations hivernales ?
- ☐ Existe-t-il une demande locative réelle (proximité écoles, bureaux) ?
- ☐ Avez-vous inclus 15 % d’imprévus dans votre budget d’acquisition ?
Quel est l’impact de l’inflation sur l’immobilier à Dakar ?
L’immobilier est un excellent rempart contre l’inflation au Sénégal. Les loyers ont tendance à suivre la hausse du coût de la vie. Cependant, le gouvernement régule parfois les prix des loyers par décret pour protéger le pouvoir d’achat, comme ce fut le cas récemment. Un investisseur averti doit suivre les actualités législatives sur le portail du Gouvernement du Sénégal.
Glossaire de l’investisseur immobilier au Sénégal
- Bail Emphytéotique : Contrat de location longue durée de l’État (souvent 99 ans).
| Terme | Définition simple |
|---|---|
| IRF | Impôt sur le Revenu Foncier dû par le bailleur. |
| VEFA | Vente en l’État Futur d’Achèvement (achat sur plan). |
| Titre Foncier | Garantie de propriété définitive et inattaquable. |
| Vacance Locative | Période durant laquelle le logement n’est pas loué. |
| Syndic | Organe de gestion des parties communes d’un immeuble. |
| Cash-flow | Différence entre les loyers encaissés et toutes les charges payées. |
| Plus-value | Différence entre le prix de vente et le prix d’achat. |
| Prêt ACG | Prêt pour l’Acquisition, la Construction ou le Gros œuvre. |
| Délibération | Document administratif d’attribution de terrain (moins sécurisé que le TF). |
Foire aux questions (FAQ)
Vaut-il mieux acheter un appartement neuf ou ancien à rénover ?
L’ancien à rénover offre souvent les meilleures rentabilités brutes car le prix d’achat est décoté. Cependant, les travaux au Sénégal peuvent être sources de stress et de dépassements budgétaires. Le neuf offre la tranquillité et une meilleure attractivité pour les expatriés.
Comment sécuriser mes loyers contre les impayés ?
La meilleure sécurité reste une sélection rigoureuse du locataire (fiches de paie, contrat de travail). Demandez systématiquement une caution de 2 à 3 mois et un mois de loyer d’avance conformément à la législation en vigueur.
La rentabilité est-elle meilleure à Diamniadio ou à Dakar ?
Dakar offre une rentabilité locative immédiate grâce à une demande déjà installée. Diamniadio est un pari sur l’avenir (plus-value potentielle élevée), mais la demande locative résidentielle y est encore en phase de décollage.
Peut-on emprunter au Sénégal en étant résident à l’étranger ?
Oui, plusieurs banques sénégalaises proposent des crédits immobiliers pour la diaspora (BHS, CBAO, etc.). Les taux varient généralement entre 6 % et 9 %.
Quel est le type de bien le plus demandé à Dakar ?
Le F3 (2 chambres + salon) est le produit le plus liquide. Il convient aux petites familles, aux colocations de jeunes professionnels et aux petites entreprises.
Faut-il assurer son bien immobilier ?
C’est indispensable et peu coûteux. L’assurance Multirisque Habitation couvre l’incendie, les dégâts des eaux et parfois les pertes de loyers.
Quelle est la durée moyenne d’un bail au Sénégal ?
Pour l’habitation, le bail est généralement d’un an renouvelable par tacite reconduction. Le préavis est souvent de 2 à 3 mois.
Comment est calculée la plus-value lors de la vente ?
La plus-value immobilière est imposée au Sénégal. Elle correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, après déduction des frais et travaux justifiés.
La climatisation est-elle obligatoire pour louer cher ?
Oui, pour le standing moyen et haut, un appartement non climatisé subit une décote importante ou reste vide plus longtemps.
Peut-on expulser facilement un mauvais payeur ?
La procédure légale est codifiée et peut prendre du temps (plusieurs mois). C’est pourquoi la prévention (choix du locataire) est plus rentable que la répression.
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