Le paysage urbain de Dakar se transforme à une vitesse vertigineuse. De Mermoz à Diamniadio, en passant par le Plateau ou les Almadies, les grues s’activent et les immeubles modernes sortent de terre. Pour devenir propriétaire dans ce marché dynamique, une option séduit de plus en plus d’investisseurs locaux et de la diaspora : l’achat sur plan au Sénégal, juridiquement appelé Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA).
Cette formule permet d’acquérir un bien qui n’existe pas encore ou qui est en cours de construction. Si la promesse est belle (logement neuf, moderne, paiement échelonné), la réalité peut parfois virer au cauchemar (retards de livraison, faillite du promoteur, malfaçons). Comment distinguer une opportunité en or d’un projet fantôme ? Quelles sont les protections juridiques réelles au Sénégal ? En tant qu’expert immobilier, je vous guide pas à pas pour sécuriser votre signature.
⚡ Réponse Rapide : Qu’est-ce que la VEFA au Sénégal ?
La Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) est un contrat par lequel vous achetez un bien immobilier sur plan. Vous devenez propriétaire du sol à la signature chez le notaire, puis propriétaire du bâtiment au fur et à mesure de sa construction.
L’avantage majeur est financier : vous payez le prix de manière échelonnée selon l’avancement des travaux (ex: 20% aux fondations, 20% à l’élévation, etc.), ce qui évite de débourser la totalité immédiatement.
Le risque majeur est la non-livraison ou le retard excessif. Pour vous protéger, vous devez impérativement exiger une Garantie Financière d’Achèvement (GFA) délivrée par une banque. C’est la seule assurance que votre immeuble sera terminé même si le promoteur fait faillite.
📋 L’essentiel à retenir en 7 points
- La signature d’un contrat de réservation précède toujours l’acte de vente définitif.
- Ne versez jamais d’argent directement au promoteur : utilisez un compte séquestre notarié.
- Le calendrier de paiement est strictement encadré par l’avancement réel des travaux (pas de date, mais des étapes).
- La Garantie Financière d’Achèvement (GFA) extrinsèque est votre gilet de sauvetage absolu.
- Le cahier des charges (Descriptif technique) doit détailler les matériaux (marque des carreaux, type de robinetterie).
- Une pénalité de retard doit être inscrite dans le contrat pour obliger le promoteur à respecter les délais.
- La réception des clés est le moment critique pour signaler les réserves (défauts apparents).
Sommaire de l’article :
- Pourquoi choisir l’achat sur plan (VEFA) ?
- Les risques réels et comment les éviter
- Le processus d’achat étape par étape
- Le calendrier des paiements (Appels de fonds)
- Les clauses indispensables du contrat
- Le rôle crucial du Notaire dans la VEFA
- Scénarios : Diaspora et Premier Achat
- La livraison et la levée des réserves
- Foire aux questions (FAQ)
Pourquoi choisir l’achat sur plan (VEFA) au Sénégal ?
Malgré les craintes légitimes, l’achat sur plan au Sénégal reste l’un des modes d’acquisition les plus prisés, notamment pour la diaspora et les investisseurs locatifs. Voici pourquoi :
1. Un prix souvent plus attractif (Prix de lancement)
En achetant au début du projet (phase de « lancement commercial »), les prix sont souvent inférieurs de 15% à 20% par rapport au prix final une fois l’immeuble terminé. C’est une prime au risque que le promoteur vous offre pour financer son chantier.
2. Un bien aux normes modernes
Le parc immobilier ancien à Dakar (Plateau, Amitié, Sicap) souffre parfois de vétusté (problèmes d’étanchéité, électricité non conforme). La VEFA garantit un bien neuf, respectant les dernières normes de construction, avec souvent des commodités modernes : ascenseurs, groupes électrogènes, parkings souterrains, sécurité 24h/24.
3. La personnalisation du logement
Si vous achetez assez tôt, vous pouvez demander des « Travaux Modificatifs Acquéreur » (TMA). Vous pouvez déplacer une cloison, choisir une cuisine ouverte ou fermée, ou changer le type de carrelage. C’est du sur-mesure impossible dans l’ancien sans gros travaux.
Les risques réels et comment les éviter
Il ne faut pas se voiler la face : des chantiers à l’arrêt, il y en a à Dakar. Pour ne pas voir votre épargne bloquée dans une structure en béton inachevée, vous devez identifier les pièges.
Le risque de non-achèvement
C’est le pire scénario. Le promoteur n’a plus d’argent ou fait faillite.
La parade : Exigez la Garantie Extrinsèque d’Achèvement. C’est une caution bancaire. Si le promoteur fait défaut, la banque paie les entreprises pour finir l’immeuble. Vérifiez l’attestation auprès de la banque émettrice.
Le retard de livraison
Au Sénégal, un retard de 6 mois est malheureusement courant. Au-delà, cela devient problématique.
La parade : Vérifiez que le contrat prévoit des pénalités de retard (ex: X FCFA par jour de retard) et que les causes de « force majeure » (qui exonèrent le promoteur) ne soient pas trop vagues (comme « pénurie de matériel » qui est souvent un problème de gestion et non de force majeure).
La non-conformité
Vous avez visité un appartement témoin luxueux, mais vous recevez un appartement avec des finitions bas de gamme.
La parade : Le descriptif technique annexé au contrat doit être précis. Ne vous contentez pas de « Carrelage importé ». Exigez « Carrelage Grès Cérame 60×60, Marque X ou équivalent de même gamme ».
Le processus d’achat étape par étape
L’achat sur plan au Sénégal est une procédure longue qui s’étale sur 18 à 36 mois. Voici le cheminement classique.
Étape 1 : Le contrat de réservation (Avant-contrat)
C’est le document qui bloque l’appartement à votre nom. Il précise :
- La désignation du bien (étage, surface, numéro de lot).
- Le prix prévisionnel.
- Le délai de livraison estimé.
À ce stade, vous versez un dépôt de garantie (souvent 5% du prix). Attention : Ce montant doit être versé sur le compte séquestre du notaire, pas sur le compte personnel du promoteur.
Étape 2 : Le contrat de vente définitif (Acte notarié)
Une fois que le promoteur a réuni toutes les garanties et lancé le chantier, vous signez l’acte authentique chez le notaire. C’est à ce moment que vous devenez officiellement propriétaire du « futur » bien. Vous payez alors les frais de notaire (environ 16-18% au Sénégal sur la valeur du bien, sauf régimes fiscaux d’exonération spécifiques pour certains programmes agréés).
Pour trouver un notaire agréé, consultez l’annuaire de la Chambre des Notaires du Sénégal.
Le calendrier des paiements (Appels de fonds)
En VEFA, vous ne payez pas tout d’un coup. Vous payez ce qui est construit. C’est ce qui sécurise (partiellement) l’acheteur. Le code de la construction et les usages au Sénégal prévoient généralement un échelonnement de ce type :
| Étape de la construction | Pourcentage cumulé (Exemple type) | À payer à cette étape |
|---|---|---|
| Réservation | 5 % | Dépôt de garantie |
| Achèvement des fondations | 25 % – 30 % | L’acte de vente est souvent signé ici |
| Plancher haut du RDC | 40 % | Appel de fonds |
| Mise hors d’eau (Toiture posée) | 70 % | Appel de fonds |
| Achèvement des cloisons / Mise hors d’air | 85 % | Appel de fonds |
| Achèvement technique | 95 % | Finitions intérieures |
| Livraison (Remise des clés) | 100 % | Solde final |
Note : Ces pourcentages sont contractuels et peuvent varier légèrement. L’essentiel est que le notaire vérifie (via une attestation de l’architecte) que l’étape est bien franchie avant de débloquer vos fonds.
Les clauses indispensables du contrat
Ne signez jamais les yeux fermés. Voici les clauses que votre notaire doit impérativement vérifier ou insérer pour blinder votre achat sur plan au Sénégal.
La clause de pénalité de retard
Elle doit être dissuasive. Si le promoteur ne paie rien en cas de retard, il n’a aucune incitation à se presser. Une pénalité de 1/3000ème du prix par jour de retard est un standard, mais vous pouvez négocier plus.
La condition suspensive de prêt
Si vous financez votre achat par un crédit bancaire (par exemple via la BHS – Banque de l’Habitat du Sénégal), cette clause est vitale. Si la banque refuse votre prêt, le contrat est annulé et votre dépôt de garantie vous est intégralement remboursé.
La description précise des surfaces
Attention à la différence entre « Surface Hors Œuvre » (incluant les murs extérieurs) et « Surface Utile » (celle où vous habitez). Le contrat doit préciser la surface habitable avec une marge de tolérance (souvent 5%). Si l’appartement est 10% plus petit à la livraison, vous devez être remboursé de la différence au prorata.
Le rôle crucial du Notaire dans la VEFA
Au Sénégal, le notaire n’est pas une option, c’est une obligation légale pour toute transaction foncière. Dans le cadre d’une VEFA, son rôle est démultiplié :
- Contrôleur du foncier : Il vérifie que le promoteur est bien propriétaire du terrain (Titre Foncier) et qu’il a le droit de construire (Permis de Construire).
- Gardien de l’argent : Il encaisse vos paiements sur un compte séquestre et ne paie le promoteur que sur preuve de l’avancement des travaux (attestation de l’architecte).
- Rédacteur impartial : Bien que souvent proposé par le promoteur, le notaire a un devoir d’impartialité. Vous avez le droit de prendre votre propre notaire pour vous assister (on parle de notaire en « double minute ») sans surcoût pour vous.
Scénarios concrets : Diaspora et Local
✈️ Scénario Diaspora : Fatou achète depuis New York
Situation : Fatou veut préparer sa retraite. Elle repère une tour moderne à Fann Résidence. Elle ne peut pas visiter le chantier.
Le Risque : Elle envoie l’argent sur le compte du promoteur. 2 ans plus tard, le chantier est une friche. Le promoteur est injoignable.
La Bonne Démarche : Fatou mandate un notaire à Dakar. Elle exige la GFA. Elle demande à un proche ou à un expert indépendant de visiter le chantier à chaque appel de fonds pour envoyer des photos/vidéos prouvant que « les cloisons sont posées » avant d’autoriser le notaire à payer.
🇸🇳 Scénario Local : Oumar, primo-accédant
Situation : Oumar paie un loyer cher. Il veut acheter à la Zac Mbao sur plan. Il n’a pas beaucoup d’épargne.
Le Risque : Il s’engage sur des mensualités trop élevées avec le promoteur et fait défaut de paiement au milieu du chantier. Le promoteur résilie le contrat et garde une partie des sommes.
La Bonne Démarche : Oumar sécurise d’abord son financement avec sa banque. Il négocie un calendrier de paiement adapté à sa capacité d’épargne et vérifie la clause de résolution en cas de difficulté financière passagère.
La livraison et la levée des réserves
Le jour J est arrivé. Le promoteur vous convoque pour la remise des clés. C’est un moment d’euphorie, mais vous devez rester froid et technique.
Vous allez signer le Procès-Verbal de Livraison. Deux cas de figure :
- Tout est parfait : Vous signez sans réserve et payez les derniers 5%.
- Il y a des défauts (Réserves) : Peinture mal faite, fenêtre qui ferme mal, carrelage fissuré. Vous devez noter TOUT cela sur le PV.
Vous pouvez vous renseigner sur les normes de construction auprès du Ministère de l’Urbanisme ou via le portail Sénégal Services pour comprendre vos droits en matière d’habitat.
Mini Glossaire de la VEFA
- Maître d’Ouvrage :
- Le client (le promoteur) qui commande la construction. C’est lui qui vend.
- Maître d’Œuvre :
- Souvent l’architecte ou le bureau d’études qui dirige techniquement le chantier.
- GFA (Garantie Financière d’Achèvement) :
- Caution bancaire garantissant la fin des travaux en cas de défaillance du promoteur.
- Appel de fonds :
- Demande de paiement envoyée par le promoteur à chaque étape validée de la construction.
- TMA (Travaux Modificatifs Acquéreur) :
- Modifications du plan initial demandées par l’acheteur (déplacer une cloison, changer un matériau).
Foire Aux Questions (FAQ)
Puis-je revendre mon appartement VEFA avant la livraison ?
Oui, cela s’appelle une cession de contrat VEFA. Cependant, vous devez souvent obtenir l’accord du promoteur et vous restez parfois solidaire du paiement si le nouvel acheteur fait défaut. De plus, la plus-value éventuelle sera taxée.
Que faire si le promoteur demande plus d’argent que prévu ?
Le prix en VEFA est ferme et définitif, sauf clause de révision de prix indexée (sur le coût des matériaux par exemple) explicitement prévue au contrat. Si cette clause n’existe pas, refusez tout paiement supplémentaire.
Si j’achète en VEFA, suis-je exonéré de frais de notaire ?
Non, pas automatiquement. Les frais de notaire s’appliquent. Cependant, certains programmes immobiliers agréés par l’État (logements sociaux ou économiques) bénéficient de régimes fiscaux réduits. Demandez au promoteur s’il dispose de cet agrément.
Quelle est la garantie après la livraison ?
Au Sénégal, la garantie décennale s’applique. Le constructeur est responsable pendant 10 ans des dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage (fissures graves, effondrement).
Le promoteur a 2 ans de retard, puis-je annuler ?
Oui, si le retard dépasse le délai de tolérance prévu au contrat et que vous avez mis le promoteur en demeure. La résolution de la vente peut être demandée en justice avec restitution des fonds et dommages et intérêts. C’est une procédure longue, d’où l’importance de bien choisir le promoteur au départ.
En conclusion, l’achat sur plan au Sénégal est un levier formidable pour se constituer un patrimoine de qualité, à condition d’être vigilant. La clé du succès réside dans le tryptique : un promoteur réputé, un notaire rigoureux et une Garantie Financière d’Achèvement vérifiée.
