L’immobilier est sans doute l’investissement le plus prisé au Sénégal. Que vous soyez un résident local cherchant à construire le toit de sa famille ou un membre de la diaspora souhaitant préparer son retour au pays (« keur gui »), acheter un terrain au Sénégal est une étape majeure de vie. C’est le symbole de la réussite et de la sécurité patrimoniale.
Cependant, le marché foncier sénégalais est un véritable champ de mines pour les non-initiés. Entre la superposition du droit coutumier et du droit moderne, la prolifération des intermédiaires informels (les « coxeurs ») et la complexité administrative, le rêve peut virer au cauchemar. Litiges fonciers, doubles ventes, titres précaires par exemple, les risques sont réels. Ce guide exhaustif, mis à jour en 2026, a pour vocation de vous armer de toutes les connaissances juridiques et pratiques nécessaires pour sécuriser votre acquisition.
⚡ Réponse Rapide : Comment acheter sans risque ?
Pour acheter un terrain au Sénégal en toute sécurité, la règle d’or est de privilégier un terrain disposant d’un Titre Foncier (TF) individuel. La procédure obligatoire comprend :
1) La vérification du TF et l’obtention de l’État de Droits Réels à la Conservation Foncière.
2) Le passage obligatoire par un notaire territorialement compétent.
3) Le paiement par chèque de banque ou virement sur le compte séquestre du notaire (jamais d’espèces au vendeur).
4) La vérification auprès de la DSCOS et de l’Urbanisme pour s’assurer que le terrain est constructible. Fuyez les transactions basées uniquement sur des délibérations municipales si vous cherchez une sécurité absolue.
Quels sont les différents types de titres fonciers au Sénégal ?
La première cause de litige au Sénégal est la confusion entre les différents documents administratifs. Tous les terrains ne se valent pas juridiquement. Il est crucial de comprendre ce que le vendeur vous propose.
Le Titre Foncier (TF) : La sécurité absolue
C’est le document roi. Le Titre Foncier garantit un droit de propriété définitif et inattaquable. Le terrain est borné, immatriculé au Livre Foncier, et appartient pleinement à son détenteur. C’est le seul titre qui permet d’obtenir un crédit bancaire via une hypothèque.
Le Bail Emphytéotique : Un droit réel solide
Il s’agit d’un contrat de location longue durée (souvent 18 à 50 ans, renouvelable) passé entre l’État du Sénégal et vous. C’est un droit réel immobilier : vous pouvez construire, vendre les constructions et transmettre le bail à vos héritiers. Il est possible de transformer un bail en Titre Foncier via une procédure de cession définitive.
La Délibération (Domaine National) : Attention danger
La grande majorité des terres au Sénégal relèvent du Domaine National. Elles ne sont pas immatriculées. Les mairies délivrent des « actes administratifs » ou « délibérations » qui accordent un droit d’usage, et non un droit de propriété. Ces terres ne peuvent théoriquement pas être vendues (on monnaye les « peines et soins »). L’État peut récupérer ces terres pour cause d’utilité publique plus facilement (désaffectation). C’est le régime le plus précaire.
L’essentiel en 7 points pour réussir son achat
Si vous devez retenir l’essentiel pour ne pas perdre votre argent, voici les piliers de la transaction sécurisée :
- Le Notaire est obligatoire : Pour toute transaction sur un TF ou un Bail, la loi impose l’acte notarié. L’acte sous seing privé est nul.
- L’État de Droits Réels : Ne versez jamais un centime sans avoir vu ce document récent (moins de 3 mois) qui prouve qui est le vrai propriétaire.
- Visite Physique : Ne jamais acheter sur plan ou photo. Vérifiez que le terrain n’est pas occupé, inondable ou sous une ligne haute tension.
- Bornage : Exigez de voir les bornes. Si elles sont absentes, faites intervenir un géomètre agréé avant la vente.
- Traçabilité : Payez toujours par chèque de banque ou virement. Refusez les valises de billets.
- NICAD : Assurez-vous que le terrain dispose d’un Numéro d’Identification Cadastrale.
- Patience : Les procédures de mutation prennent du temps (2 à 6 mois). Ne pressez pas le notaire au détriment de la sécurité.
Quelles vérifications effectuer avant de signer ?
C’est l’étape où vous devez jouer les détectives. Ne faites confiance à personne sur parole, pas même à un ami ou un membre de la famille.
1. Vérifier l’identité et la capacité du vendeur
Le vendeur est-il bien celui dont le nom figure sur le titre ? Si c’est un héritier, a-t-il le jugement d’hérédité et l’accord de tous les cohéritiers ? Si c’est une société, le représentant a-t-il les pouvoirs pour vendre ?
2. L’État de Droits Réels (La pièce maîtresse)
Vous devez demander ce document à la Conservation Foncière compétente (Bureau des Domaines de la zone). Il vous dira :
- Qui est le propriétaire actuel.
- Si le terrain est grevé d’une hypothèque (saisi par une banque ?).
- S’il y a une prénotation judiciaire (un litige en cours ?).
- Si le terrain fait l’objet d’un commandement valant saisie.
3. Le Certificat d’Urbanisme
Délivré par les services de l’Urbanisme, ce document vous confirme si le terrain est constructible, quelles sont les règles de construction (hauteur, emprise au sol) et s’il n’est pas traversé par un projet de route.
La procédure d’achat chez le notaire : étape par étape
Contrairement aux idées reçues, passer par un notaire ne coûte pas « plus cher », cela sauve votre investissement. Voici comment cela se déroule :
- Ouverture du dossier : Le notaire récupère les titres et pièces d’identité.
- Vérifications préalables : Le notaire interroge le Livre Foncier et purge le droit de préemption de l’État.
- Compromis de vente : Signature d’un avant-contrat si besoin, avec versement d’un acompte (séquestré chez le notaire, pas donné au vendeur).
- Acte de vente définitif : Signature de l’acte authentique une fois toutes les pièces réunies.
- Formalités postérieures : Le notaire enregistre l’acte aux impôts, paie les taxes et dépose le dossier pour la mutation du nom sur le Titre Foncier.
- Remise du titre : Vous recevez votre Titre Foncier ou votre copie de l’acte enregistré quelques mois plus tard.
Pour trouver un notaire agréé, consultez toujours l’annuaire officiel de la Chambre des Notaires du Sénégal.
Budget : Prix moyens et Frais annexes
Acheter un terrain ne se limite pas au prix versé au vendeur. Vous devez budgétiser les frais d’acquisition.
Les frais de notaire et taxes (Estimation)
Globalement, prévoyez environ 15% à 18% du prix du terrain en plus pour couvrir tous les frais. Ces frais incluent :
- Droits d’enregistrement : 5% du prix de vente.
- Taxe de publicité foncière : 1%.
- Émoluments du notaire : Barème dégressif fixé par décret (environ 3% à 1% selon le montant).
- TVA sur émoluments : 18%.
- Frais divers : Timbres, états de droits réels, déplacements (environ 200 000 à 500 000 FCFA).
Fourchettes de prix au m² (Indicatif 2025/2026)
| Zone | Prix Moyen (Titre Foncier) | Tendance |
|---|---|---|
| Dakar Plateau / Almadies | 1 000 000 – 2 500 000 FCFA / m² | Saturation / Très élevé |
| Mamelles / Ngor / Yoff | 400 000 – 800 000 FCFA / m² | Forte demande |
| Keur Massar / Rufisque | 30 000 – 100 000 FCFA / m² | En hausse constante |
| Diamniadio (Pôle Urbain) | 40 000 – 150 000 FCFA / m² | Investissement d’avenir |
| Petite Côte (Saly, Ngaparou) | 50 000 – 200 000 FCFA / m² | Prisé par la diaspora |
Les risques majeurs : Arnaques et DSCOS
La vigilance est de mise face à plusieurs fléaux :
La double vente
C’est l’arnaque la plus courante. Un propriétaire vend le même terrain à trois personnes différentes. Le premier qui inscrit la vente au registre foncier l’emporte. D’où l’importance de passer par un notaire qui bloque le terrain (prénotation) dès la signature du compromis.
Les terrains « DSCOS »
La DSCOS (Direction de la Surveillance et du Contrôle de l’Occupation du Sol) est la police de l’urbanisme. Si vous achetez un terrain situé sur une voie publique planifiée, une zone inondable ou une réserve de l’État, la DSCOS arrêtera vos travaux et peut démolir sans indemnisation. Vérifiez toujours la régularité du lotissement auprès de leurs services.
Le faux propriétaire
Une personne se présente avec de faux papiers ou usurpe l’identité d’un propriétaire décédé ou vivant à l’étranger. La vérification d’identité biométrique chez le notaire permet de limiter ce risque.
📋 Checklist : Avez-vous pensé à tout ?
Ne signez rien avant d’avoir coché toutes ces cases :
- ✅ J’ai visité le terrain physiquement.
- ✅ J’ai le numéro de Titre Foncier (TF) ou le NICAD.
- ✅ L’État de Droits Réels confirme que le vendeur est bien le propriétaire.
- ✅ Le terrain n’est pas hypothéqué.
- ✅ J’ai vérifié les bornes avec un géomètre si nécessaire.
- ✅ J’ai les fonds disponibles sur mon compte (et non en espèces).
- ✅ J’ai choisi mon propre notaire (ou vérifié celui du vendeur).
Scénarios concrets : Éviter les pièges
Scenario 1 : La Diaspora (L’achat à distance)
La situation : Modou vit à Paris. Son cousin lui propose un terrain « en or » à Bambilor pour 5 millions FCFA. Il faut payer « tout de suite » par Western Union car le vendeur est pressé.
Le risque : Modou envoie l’argent. Il ne reçoit qu’un reçu manuscrit. Deux ans plus tard, en rentrant, il découvre que le terrain a été vendu à 3 personnes ou qu’il s’agit d’une zone non aedificandi.
La bonne démarche : Modou aurait dû mandater une agence agréée ou un notaire à Dakar. Il aurait dû envoyer l’argent uniquement sur le compte du notaire après vérification du dossier. La confiance n’exclut pas le contrôle.
Scenario 2 : Le Local (L’économie de bouts de chandelle)
La situation : Fatou veut acheter à Tivaouane Peulh. Elle trouve un terrain moins cher car c’est une « délibération ». Elle paie le vendeur devant témoins à la mosquée et va à la mairie pour changer le nom (« mutation »).
Le risque : Quelques mois plus tard, la DSCOS passe et démolit les fondations car le lotissement était irrégulier et n’avait pas été approuvé par le Ministère de l’Urbanisme.
La bonne démarche : Même pour une délibération, Fatou aurait dû vérifier le plan de lotissement au Cadastre et à la DSCOS avant de verser l’argent.
Foire aux Questions (FAQ)
Combien coûte l’ouverture d’un dossier chez le notaire ?
L’ouverture du dossier elle-même est souvent gratuite ou peu coûteuse. Cependant, le notaire demandera une provision pour effectuer les premières démarches (demande d’état de droits réels, timbres), souvent autour de 50 000 à 100 000 FCFA, qui seront déduits des frais finaux.
Peut-on acheter un terrain sans Titre Foncier ?
Oui, c’est possible (Bail ou Délibération), mais le niveau de sécurité est inférieur. Si vous achetez une délibération, sachez que vous n’êtes pas propriétaire du sol, mais usager. Vous ne pourrez pas hypothéquer ce terrain pour construire.
Qu’est-ce que la purge du droit de préemption ?
L’État a un droit prioritaire d’achat sur les transactions immobilières. Le notaire doit informer l’État de la vente. Si l’État ne répond pas dans un délai de 2 mois (ou renonce expressément), la vente peut se poursuivre. C’est une étape légale obligatoire.
Comment transformer une délibération en Titre Foncier ?
C’est une procédure longue et coûteuse appelée « régularisation par voie de bail puis cession définitive ». Il faut faire un bornage, déposer un dossier aux Domaines, payer les droits de bail, puis payer le prix du terrain fixé par l’État pour obtenir le Titre Foncier.
Puis-je construire immédiatement après l’achat ?
Non, il faut d’abord obtenir une Autorisation de Construire (Permis de construire). Construire sans permis expose à l’arrêt du chantier par la DSCOS et à des amendes. Vous pouvez faire les démarches en ligne via la plateforme Teledac.
Mini-Glossaire de l’Immobilier Sénégalais
- Conservation Foncière : Bureau où sont enregistrés tous les Titres Fonciers.
- Cadastre : Service technique qui gère les plans et les limites des terrains.
- NICAD : Numéro d’Identification Cadastrale. Identifiant unique de la parcelle.
- Mainlevée : Acte juridique qui supprime une hypothèque sur un terrain.
- Servitude : Charge imposée sur un terrain (ex: droit de passage, ligne électrique).
- Mutation : Changement de nom du propriétaire sur le Titre Foncier.
Acheter un terrain au Sénégal est un projet passionnant qui demande rigueur et patience. Ne laissez jamais l’émotion ou la précipitation guider vos décisions. La sécurité juridique apportée par le Titre Foncier et l’accompagnement notarial est le seul rempart contre les pertes financières. Investissez dans la sécurité aujourd’hui pour garantir la tranquillité de votre patrimoine demain.
Vous avez un doute sur un terrain ? Vous cherchez un expert pour vérifier vos documents avant de signer ? L’équipe d’Immobilier 221 est à votre disposition.
