Charges locatives au Sénégal : Qui paie quoi ? Le guide complet des charges récupérables et non récupérables
La distinction entre le loyer et les charges est la source numéro un des conflits entre propriétaires et locataires au Sénégal. Quand la facture de réparation de la climatisation arrive ou que le syndic réclame une cotisation pour repeindre la façade, la question fuse : « C’est à qui de payer ? ».
Le Code des Obligations Civiles et Commerciales (COCC) fixe des règles précises, complétées par les usages locaux à Dakar. Le principe est simple : le propriétaire doit le « clos et le couvert » (les gros travaux), tandis que le locataire doit l’entretien courant et les dépenses liées à son usage. Mais dans la pratique, la frontière est souvent floue, surtout concernant les équipements spécifiques comme les groupes électrogènes ou les surpresseurs.
Quelles sont les charges « récupérables » que le propriétaire peut légalement refacturer au locataire ? Quelles sont celles qui restent à sa charge exclusive ? Ce guide détaille, poste par poste, la répartition financière pour une location sereine.
La règle d’or de la répartition des charges au Sénégal :
1. Le Locataire paie : Tout ce qui relève de sa consommation personnelle (Eau, Woyofal), l’entretien courant (nettoyage filtres clim, vidange fosse, remplacement ampoules/joints), et la Taxe sur les Ordures Ménagères (TOM).
2. Le Propriétaire paie : Tout ce qui touche à la structure du bâtiment (toiture, murs), le remplacement des équipements vétustes (moteur de clim mort, chauffe-eau percé par la rouille) et la Taxe Foncière.
Le piège : Les frais de syndic sont souvent répartis : la part « locative » (gardiennage, ménage communs) est pour le locataire, la part « travaux immeuble » est pour le propriétaire.
Table des matières
- Le principe des charges récupérables
- Liste des charges LOCATAIRE (Récupérables)
- Liste des charges PROPRIÉTAIRE (Non récupérables)
- Les zones grises spécifiques au Sénégal (Clim, Groupe, Fosse)
- Forfait ou Provision : Comment facturer ?
- Scénarios : Diaspora vs Local
- Checklist de répartition des coûts
- Foire aux Questions
📌 L’essentiel en 7 points
- La TOM (Taxe Ordures Ménagères) est payée par le propriétaire aux impôts mais remboursée par le locataire.
- L’entretien des climatiseurs (nettoyage, gaz) est à la charge du locataire.
- Le remplacement d’un climatiseur en panne par vétusté est à la charge du propriétaire.
- Les consommations (Senelec, Sen’Eau) sont toujours à la charge de l’occupant.
- Les grosses réparations (étanchéité toiture, murs fissurés) incombent au propriétaire (Article 564 COCC).
- Le salaire du gardien de l’immeuble est une charge récupérable sur les locataires.
- Les honoraires de gestion de l’agence immobilière sont payés par le propriétaire, pas par le locataire.
Le principe des charges récupérables
Les charges locatives (ou charges récupérables) sont des dépenses payées initialement par le propriétaire (ou le syndic) mais qui profitent directement au locataire. La loi autorise donc le propriétaire à se faire rembourser ces sommes.
Il existe trois grandes catégories de charges récupérables :
1. Les frais liés aux services rendus (gardiennage, ascenseur).
2. Les frais d’entretien courant et petites réparations des parties communes.
3. Les taxes locatives (ordures ménagères).
Liste des charges LOCATAIRE (Récupérables)
Voici ce que le locataire doit payer en plus de son loyer « nu ».
1. Les Taxes
- La TOM (Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères) : Elle figure sur l’avis d’imposition foncière du propriétaire. Elle est refacturable à 100% au locataire.
2. Les Consommations et l’Entretien Privatif
- Électricité (Woyofal ou compteur classique) et Eau.
- Vidange de la fosse septique (si maison individuelle), car liée à l’usage.
- Remplacement des joints de robinet, des flexibles de douche, des ampoules, des interrupteurs cassés.
- Entretien du jardin et de la piscine (produits + jardinier).
3. Les Charges de Copropriété (Partie Locative)
Si vous êtes en appartement, le syndic facture des charges globales. Le locataire paie :
– Électricité et eau des parties communes (couloirs, escaliers).
– Salaire du gardien et de la femme de ménage de l’immeuble.
– Entretien courant de l’ascenseur et du groupe électrogène (carburant).
Liste des charges PROPRIÉTAIRE (Non récupérables)
Ces dépenses valorisent le patrimoine ou relèvent de l’obligation de délivrer un logement décent. Elles ne peuvent pas être facturées au locataire.
1. Les Grosses Réparations et la Vétusté
Selon l’article 564 du COCC, le bailleur doit toutes les réparations autres que locatives.
– Réfection de l’étanchéité de la toiture.
– Ravalement de façade.
– Remplacement de la tuyauterie encastrée vétuste.
– Remplacement d’un équipement mort de vieillesse (Chauffe-eau, Moteur de clim, Surpresseur).
2. Les Frais de Gestion et Taxes Propriétaire
- Honoraires de gestion : Si vous payez une agence pour gérer votre bien, c’est votre confort, pas celui du locataire. C’est à vous de payer (souvent 7 à 10%).
- Impôt Foncier (CFPB) : La taxe sur le bâti est due par le propriétaire (sauf la part TOM).
- Assurance « Propriétaire Non Occupant » (PNO) : À votre charge.
Les zones grises spécifiques au Sénégal (Clim, Groupe, Fosse)
C’est ici que naissent les disputes. Clarifions les usages à Dakar.
La Climatisation (Split)
C’est l’équipement le plus sensible.
– Locataire : Doit nettoyer les filtres régulièrement et recharger le gaz si nécessaire (entretien courant).
– Propriétaire : Doit remplacer le compresseur ou le split entier s’il tombe en panne à cause de l’âge ou de la rouille (air marin), sauf si le propriétaire prouve un défaut d’entretien manifeste du locataire.
Le Groupe Électrogène
– Carburant (Gasoil) : 100% charge locative (consommation).
– Vidange et Filtres : Charge locative (entretien courant).
– Pièce majeure (Alternateur) : Charge propriétaire.
La Fosse Septique
– Vidange : Locataire (c’est lui qui la remplit).
– Structure (Effondrement, fissure) : Propriétaire.
Forfait ou Provision : Comment facturer ?
Dans le bail, vous avez deux options pour récupérer ces charges.
1. La Provision sur charges (Régime Réel)
Le locataire paie une avance chaque mois (ex: 20.000 FCFA). Une fois par an, le propriétaire fait les comptes (Régularisation).
– Si les dépenses réelles sont de 300.000 (soit 25.000/mois), le locataire doit verser le complément.
– Si les dépenses sont de 180.000, le propriétaire rembourse le trop-perçu.
C’est le système le plus juste mais le plus lourd administrativement.
2. Le Forfait de charges
Le locataire paie un montant fixe et définitif (ex: 25.000 FCFA/mois). Pas de régularisation, pas de remboursement, pas de complément à payer.
C’est le système préféré en colocation et en meublé pour sa simplicité. Attention à ne pas sous-évaluer le montant.
Scénarios : Comprendre par l’exemple
Verdict : C’est à Jean (propriétaire) de payer la réparation ou le remplacement (force majeure/vétusté). Le locataire n’est pas responsable des surtensions du réseau.
L’erreur : L’état des lieux d’entrée n’a pas mentionné le niveau de la fosse.
La règle : Normalement, le propriétaire doit livrer une fosse vide. Ensuite, c’est au locataire. Sans preuve, le partage des frais (50/50) est souvent la seule solution amiable.
Checklist de répartition des coûts
Foire aux Questions (FAQ)
Le propriétaire peut-il me faire payer l’assurance de l’immeuble ?
Non. L’assurance « murs » de l’immeuble est une charge propriétaire. En revanche, le locataire a l’obligation de souscrire sa propre assurance « Risques Locatifs » (incendie, dégât des eaux) pour couvrir ses biens et sa responsabilité civile.
Que faire si le propriétaire refuse de réparer une fuite structurelle ?
Si la fuite vient d’un tuyau encastré dans le mur ou de la toiture, c’est à lui de payer. S’il refuse, vous devez le mettre en demeure par courrier. Vous ne devez PAS arrêter de payer le loyer (c’est illégal), mais vous pouvez saisir le tribunal pour obtenir une ordonnance de faire ou une réduction de loyer.
La caution peut-elle servir à payer les charges impayées ?
Oui. Lors du départ, le propriétaire peut déduire du dépôt de garantie les régularisations de charges non payées (ex: solde TOM, vidange fosse non faite).
Qui paie la désinsectisation (cafards, rats) ?
Les produits (insecticides) sont à la charge du locataire. Mais si l’immeuble entier est infesté, la dératisation/désinsectisation des parties communes est une charge récupérable sur l’ensemble des locataires via le syndic.
Mini Glossaire
- Charges récupérables : Dépenses payées par le propriétaire mais remboursables par le locataire.
- Vétusté : Usure naturelle due au temps, à la charge du propriétaire.
- Provision : Avance mensuelle sur les charges réelles.
- TOM : Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères.
Pour plus de détails juridiques, consultez le Code des Obligations Civiles et Commerciales sur le site du Secrétariat Général du Gouvernement.
