La gestion d’un conflit locatif est l’un des plus grands défis pour un propriétaire. Face à des impayés répétés ou au non-respect des clauses du bail, la tentation est grande de vouloir régler le problème soi-même. Pourtant, expulser un locataire au Sénégal est un acte juridiquement encadré qui ne tolère aucune improvisation. Le droit sénégalais, protecteur du droit au logement, impose un respect strict du formalisme administratif et judiciaire. Toute tentative d’expulsion forcée (« manu militari ») sans titre exécutoire expose le bailleur à des poursuites pénales pour violation de domicile et voie de fait. Comprendre les étapes légales, du commandement de payer jusqu’à l’intervention de la force publique, est essentiel pour récupérer son bien sans se mettre en tort.
Réponse rapide : Les 4 étapes clés de l’expulsion au Sénégal
Pour expulser un locataire au Sénégal légalement, vous devez suivre un parcours précis : 1. Faire signifier un commandement de payer par un huissier de justice (délai d’un mois pour régulariser). 2. En cas d’échec, saisir le Tribunal d’Instance par une assignation en référé pour obtenir la résiliation du bail et l’expulsion. 3. Obtenir une ordonnance d’expulsion revêtue de la formule exécutoire. 4. Faire signifier un commandement de quitter les lieux et, si nécessaire, requérir le concours de la force publique (police ou gendarmerie). La procédure totale dure en moyenne entre 4 et 8 mois, selon l’encombrement des tribunaux et la diligence des auxiliaires de justice.
Sommaire de l’article
- Le cadre légal : COCC et droit au logement
- Quels sont les motifs valables pour expulser un locataire ?
- Le commandement de payer : L’étape préalable obligatoire
- La phase judiciaire : Saisir le juge des référés
- L’ordonnance d’expulsion et sa mise en œuvre
- Délais et coûts réels de la procédure au Sénégal
- Les erreurs à éviter : Pourquoi l’expulsion sauvage est punie ?
- Foire aux questions (FAQ)
- L’expulsion ne peut être ordonnée que par un juge.
- Le Code des Obligations Civiles et Commerciales (COCC) régit les baux.
- L’huissier est l’acteur central de la procédure.
- Un bail enregistré à la DGID facilite grandement les recours judiciaires.
- Le locataire dispose d’un mois après le commandement pour payer sa dette.
- Il est interdit de couper l’eau ou l’électricité pour forcer le départ.
- Le concours de la force publique nécessite une réquisition préfectorale.
Le cadre légal de la location au Sénégal
Au Sénégal, les relations entre bailleurs et locataires sont principalement régies par le Code des Obligations Civiles et Commerciales (COCC). Ce texte définit les obligations de chaque partie et les conditions de rupture du contrat. Pour les baux d’habitation, le législateur a renforcé la protection des locataires, notamment avec le décret de 2023 sur la baisse des loyers, mais il maintient le droit du propriétaire à récupérer son bien en cas de faute grave.
Le respect de la procédure est d’ordre public. Cela signifie qu’aucune clause du contrat de bail ne peut autoriser un propriétaire à expulser un locataire au Sénégal sans passer par un juge. Vous pouvez consulter les textes de loi sur le portail officiel du Gouvernement du Sénégal.
Dans quels cas peut-on expulser un locataire ?
L’expulsion n’est pas automatique. Elle doit être justifiée par un manquement grave aux obligations contractuelles :
- Loyer impayé : Le motif le plus fréquent. Dès un mois de retard, la procédure peut être initiée.
- Défaut de paiement de la caution : Si le locataire n’a pas versé le dépôt de garantie prévu.
- Usage abusif ou nuisances : Utilisation du local pour un autre usage (ex: commerce dans une habitation) ou nuisances graves pour le voisinage.
- Non-respect du préavis : Lorsque le locataire reste dans les lieux après la fin légale de son bail (congé pour habiter ou vendre).
Le commandement de payer : Le point de départ
Avant toute saisine du tribunal, vous devez « mettre en demeure » le locataire de régler sa dette. Cette formalité ne peut pas être faite par un simple SMS ou un e-mail. Elle doit faire l’objet d’un acte d’huissier appelé Commandement de payer.
Cet acte informe officiellement le locataire qu’il a un délai de un mois pour solder ses arriérés de loyers. S’il paie dans ce délai, le bail continue normalement. S’il ne paie pas, la clause résolutoire (souvent insérée dans les contrats de location au Sénégal) produit ses effets, et le propriétaire peut engager la phase judiciaire.
La phase judiciaire : L’assignation en référé
Une fois le délai du commandement expiré, votre huissier ou votre avocat doit rédiger une assignation en référé. Le référé est une procédure d’urgence qui permet d’obtenir une décision rapide lorsque la créance n’est pas sérieusement contestable.
Lors de l’audience devant le Tribunal d’Instance, le juge vérifiera :
- La validité du contrat de bail.
- La preuve du non-paiement (commandement resté sans effet).
- Le respect des délais légaux.
Scénarios : Situations vécues au Sénégal
Scénario 1 : La Diaspora
Situation : Ousmane, vivant à New York, loue sa villa à Keur Massar. Le locataire ne paie plus depuis 4 mois et ne répond plus au téléphone.
Risque : Ousmane demande à son frère de sortir les meubles du locataire de force.
Bonne démarche : Mandater une agence ou un avocat à Dakar pour engager un huissier. La procédure légale protégera Ousmane contre une plainte pénale du locataire.
Scénario 2 : Le Locataire Local
Situation : Fatou loue un studio au Plateau. Son bailleur augmente le loyer illégalement, elle refuse de payer le surplus.
Risque : Le bailleur menace de changer les serrures.
Bonne démarche : Fatou doit saisir la commission de régulation. Le bailleur ne peut l’expulser sans un titre du juge, même en cas de contestation du prix.
L’ordonnance d’expulsion : Son application réelle
Si le juge fait droit à votre demande, il rend une ordonnance d’expulsion. Cette décision ordonne au locataire de libérer les lieux, généralement sous 15 jours, et le condamne au paiement des arriérés. Mais attention, avoir le papier ne suffit pas pour faire sortir le locataire physiquement.
L’huissier doit signifier l’ordonnance au locataire. Si ce dernier refuse de partir volontairement, l’huissier devra requérir l’assistance de la Force Publique (Gendarmerie ou Police). Cette réquisition doit être validée par le Préfet ou le Commissaire de police du secteur, ce qui peut ajouter des délais administratifs non négligeables.
Délais et coûts : La réalité du terrain à Dakar
Il faut être patient. Le système judiciaire sénégalais est encombré. Voici un tableau estimatif des délais constatés.
| Étape de la procédure | Délai moyen | Intervenant |
|---|---|---|
| Commandement de payer | 1 mois (légal) | Huissier |
| Obtention de la date d’audience | 2 à 4 semaines | Tribunal |
| Rendu de l’ordonnance | 1 à 2 mois | Juge |
| Réquisition Force Publique | 1 à 3 mois | Préfet / Police |
Est-il possible d’expulser pendant l’hivernage ?
Au Sénégal, il n’existe pas de « trêve hivernale » inscrite dans la loi de manière aussi rigide qu’en France. Cependant, dans la pratique, les préfets et les forces de l’ordre sont souvent réticents à procéder à des expulsions forcées sous de fortes pluies ou pendant les périodes de fêtes religieuses (Tabaski, Korité). À confirmer : Vérifiez auprès de votre huissier les notes de service locales en vigueur au moment de votre procédure.
Les erreurs fatales pour le propriétaire
Vouloir expulser un locataire au Sénégal par ses propres moyens est la pire décision à prendre. Voici ce que vous risquez :
- Changer les serrures : Le locataire peut faire constater la violation de domicile par un huissier et porter plainte. Vous pourriez être condamné à lui payer des dommages et intérêts supérieurs aux loyers impayés.
- Couper l’eau ou l’électricité : C’est une voie de fait. Le juge peut vous ordonner de rétablir les services sous astreinte journalière.
- Menaces physiques : Cela relève du droit pénal et peut conduire à une garde à vue.
Checklist : Les pièces pour votre avocat/huissier
- L’original du contrat de bail signé.
- La preuve de l’enregistrement du bail (quittance DGID).
- Le décompte exact des arriérés (tableau mois par mois).
- Une copie de la pièce d’identité du bailleur.
- Les précédentes mises en demeure (courriers, SMS, WhatsApp).
- L’état des lieux d’entrée (si disponible).
Les acteurs clés de la procédure d’expulsion
Pour mener à bien votre dossier, vous devrez solliciter les professionnels suivants :
- L’Huissier de Justice : Indispensable pour tous les actes (commandement, assignation, constat). Vous pouvez consulter l’annuaire de l’ Ordre National des Huissiers de Justice du Sénégal.
- Le Notaire : Utile si vous n’avez pas de bail écrit pour authentifier un accord de sortie.
- La DGID : Pour vérifier l’enregistrement foncier, garant de la légalité de votre propriété. Visitez le site de la Direction Générale des Impôts et des Domaines.
Mini Glossaire de l’Expulsion au Sénégal
- Assignation :
- Acte d’huissier par lequel le demandeur invite son adversaire à comparaître devant le juge.
- Clause résolutoire :
- Clause du bail prévoyant que celui-ci sera résilié automatiquement en cas de manquement.
- Commandement de quitter les lieux :
- Acte d’huissier signifié après l’ordonnance d’expulsion donnant un dernier délai au locataire.
- Force exécutoire :
- Mention apposée sur un jugement permettant d’utiliser la force publique pour son exécution.
- Référé :
- Procédure judiciaire simplifiée pour les cas d’urgence.
- Sommation :
- Acte par lequel on somme une personne de remplir une obligation.
- Surface corrigée :
- Méthode légale de calcul du loyer au Sénégal.
- Titre exécutoire :
- Document (jugement, acte notarié) permettant de procéder à une saisie ou une expulsion.
- Vétusté :
- Usure normale du logement due au temps, qui n’est pas un motif d’expulsion.
- Voie de fait :
- Agissement illégal d’un propriétaire utilisant la force au lieu du droit.
Foire aux questions (FAQ) – Expulser un locataire au Sénégal
Peut-on expulser un locataire sans contrat de bail écrit ?
Oui, mais c’est beaucoup plus difficile. Sans écrit, vous devez prouver l’existence de la relation locative (reçus de paiement, témoignages). La procédure sera plus longue car le juge devra d’abord qualifier le bail avant de prononcer l’expulsion.
Combien coûte une procédure complète d’expulsion ?
Prévoyez entre 300 000 et 700 000 FCFA incluant les frais d’huissier (commandement, assignation, signification, exécution) et éventuellement les honoraires d’avocat. Ces frais peuvent être mis à la charge du locataire par le juge.
Le locataire peut-il bloquer l’expulsion en payant une partie de la dette ?
Le juge a le pouvoir d’accorder des délais de grâce (moratoire) si le locataire est de bonne foi et propose un plan de remboursement sérieux. Cependant, si le commandement de payer d’un mois n’a pas été respecté, le bail est juridiquement résilié.
Que faire si le locataire a abandonné le logement avec ses meubles à l’intérieur ?
Ne rentrez pas seul ! Vous devez faire constater l’abandon par un huissier qui demandera au juge l’autorisation d’ouvrir les portes et de faire l’inventaire des biens pour les mettre en garde-meuble ou les vendre aux enchères.
Un héritier peut-il expulser un locataire de son parent défunt ?
Oui, à condition de produire un jugement d’hérédité. Les héritiers reprennent les droits et obligations du bailleur décédé.
La commission de régulation des loyers intervient-elle dans l’expulsion ?
La commission intervient principalement pour les litiges sur le prix. Pour une expulsion, seul le Tribunal d’Instance est compétent.
Puis-je expulser un locataire pour faire des travaux ?
Oui, mais c’est un congé pour travaux. Vous devez respecter un préavis de 6 mois et prouver que les travaux nécessitent la vacuité totale des lieux. Vous aurez une obligation de relogement ou de priorité au locataire sortant après travaux.
Que se passe-t-il si le locataire refuse de signer les actes de l’huissier ?
Le refus de signer n’arrête pas la procédure. L’huissier mentionne le refus dans son procès-verbal et dépose l’acte en mairie ou au commissariat. La signification est alors considérée comme faite.
Peut-on saisir les meubles du locataire pour se payer ?
Oui, c’est une saisie-gagerie. Elle peut être demandée en même temps que l’expulsion pour garantir le paiement des loyers impayés par la vente du mobilier.
L’expulsion est-elle possible si le locataire a des enfants mineurs ?
Oui, la loi ne l’interdit pas. Toutefois, le juge peut accorder des délais supplémentaires plus longs pour des raisons sociales et humanitaires.
Cet article est fourni à titre informatif par Immobilier221. Pour toute action en justice, nous vous recommandons de consulter un avocat inscrit au Barreau du Sénégal.
