L’achat d’un bien immobilier au Sénégal est souvent l’aboutissement d’années d’épargne. Pourtant, beaucoup d’acquéreurs, qu’ils soient résidents à Dakar ou membres de la diaspora, commettent une erreur budgétaire fatale : ils se concentrent uniquement sur le prix du terrain ou de la maison, en oubliant les frais de notaire au Sénégal.
Ces frais, souvent perçus comme une « mauvaise surprise » au moment de la signature, représentent pourtant une part conséquente de l’investissement global. Sont-ils négociables ? À combien s’élèvent-ils réellement en 2026 ? Pourquoi est-ce si cher comparé à l’Europe ou l’Amérique du Nord ? En tant qu’expert immobilier, je décortique pour vous le mécanisme de ces coûts pour vous permettre de budgétiser votre projet à l’euro (ou au franc CFA) près.
⚡ Réponse Rapide : Combien coûtent les frais de notaire au Sénégal ?
Au Sénégal, il est prudent de prévoir une enveloppe globale située entre 15% et 18% du prix d’achat du bien immobilier pour couvrir l’ensemble des frais d’acquisition.
Contrairement aux idées reçues, cette somme ne va pas entièrement dans la poche du notaire. Elle se décompose en trois parties :
- Les taxes de l’État (Trésor Public) : Environ 6 à 7% (Droits d’enregistrement + Timbre + Publicité foncière).
- Les émoluments du notaire : C’est la rémunération réelle, calculée selon un barème officiel dégressif (loi), soumise à la TVA (18%).
- Les débours : Frais administratifs divers avancés par le notaire.
C’est systématiquement l’acheteur qui paie les frais liés à l’acquisition, tandis que le vendeur prend en charge l’impôt sur la plus-value immobilière si applicable.
📋 L’essentiel à retenir en 7 points
- Le terme « Frais de notaire » est un abus de langage : il s’agit surtout d’impôts collectés pour l’État.
- Le budget total à prévoir est d’environ 16% à 18% de la valeur vénale du bien.
- Les droits d’enregistrement sont généralement de 5% du prix de vente.
- La rémunération du notaire (émoluments) est fixée par décret : il est interdit de la négocier à la baisse ou à la hausse.
- La TVA de 18% s’applique uniquement sur les honoraires du notaire, pas sur les taxes de l’État.
- En cas de sous-évaluation du prix de vente (dessous de table), l’État peut faire un redressement fiscal coûteux.
- Le paiement se fait obligatoirement par chèque certifié, virement bancaire ou via la comptabilité du notaire.
Sommaire de l’article :
- De quoi sont composés les frais de notaire ?
- Calcul détaillé et Barème officiel des émoluments
- Acheteur vs Vendeur : Qui paie quoi exactement ?
- Exemple concret chiffré : Achat d’un terrain à 20 millions
- Le danger de la sous-évaluation (Dessous de table)
- Scénarios : Diaspora et Résidents
- Peut-on réduire les frais de notaire au Sénégal ?
- Foire aux questions (FAQ)
De quoi sont composés les frais de notaire au Sénégal ?
Lorsque vous faites un virement de plusieurs millions à votre notaire, il ne garde qu’une petite partie de cette somme. Au Sénégal, le notaire agit comme un collecteur d’impôts pour le compte de l’État. Pour bien comprendre vos frais de notaire au Sénégal, il faut distinguer trois masses financières :
1. Les droits et taxes (La part de l’État)
C’est la partie la plus lourde. Elle comprend :
- Les droits d’enregistrement : Ils représentent généralement 5% de la valeur du bien (selon le Code Général des Impôts).
- La taxe de publicité foncière : Environ 1% + une somme fixe pour l’inscription au Livre Foncier.
- Les droits de timbre : Pour chaque page de l’acte authentique et des copies (2 000 FCFA par feuille environ).
2. Les émoluments (Le salaire du notaire)
C’est la rémunération réelle de l’étude notariale pour le travail effectué (rédaction, vérification, conseils, responsabilité). Ces honoraires sont réglementés par un tarif officiel (Décret). Ils sont proportionnels au prix de vente (plus le bien est cher, plus le pourcentage baisse).
3. Les débours et frais annexes
Ce sont les sommes avancées par le notaire pour constituer votre dossier : frais de déplacement, obtention de l’état de droits réels, frais de cadastre, archivage, etc. Ils représentent souvent un forfait ou sont calculés au réel.
Calcul détaillé et Barème officiel des émoluments
Le calcul des émoluments du notaire au Sénégal suit un barème dégressif par tranches (système cumulatif). Ce n’est pas un pourcentage unique appliqué à toute la somme. Bien que le décret puisse évoluer, le principe reste le découpage en tranches.
Voici une estimation de la structure du barème (à titre indicatif, basé sur les pratiques courantes et le décret n° 2006-1366, toujours sujet à vérification auprès de la Chambre des Notaires du Sénégal) :
| Tranche de valeur du bien (FCFA) | Pourcentage applicable (Estimation) |
|---|---|
| De 0 à 15 000 000 FCFA | Env. 4,5 % |
| De 15 000 001 à 40 000 000 FCFA | Env. 3 % |
| De 40 000 001 à 100 000 000 FCFA | Env. 1,5 % |
| Au-delà de 100 000 000 FCFA | Env. 0,75 % |
Note importante : À ces pourcentages, il faut ajouter la TVA de 18%. La TVA ne s’applique que sur le montant des émoluments, pas sur le prix du terrain ni sur les taxes d’enregistrement.
Acheteur vs Vendeur : Qui paie quoi exactement ?
Au Sénégal, la répartition des charges est claire, définie par la loi et les usages, sauf clause contraire explicite dans l’acte de vente.
Ce que paie l’ACHETEUR (Acquéreur)
L’acheteur supporte l’intégralité des « frais d’acte et accessoires ». Cela inclut :
- Les droits d’enregistrement.
- Les frais de conservation foncière (mutation du Titre Foncier).
- Les émoluments du notaire pour l’acte de vente.
- Les frais de timbres et débours.
Ce que paie le VENDEUR
Le vendeur a aussi des obligations fiscales, souvent oubliées :
- La taxe sur la plus-value immobilière : Si le vendeur réalise un bénéfice par rapport à son prix d’achat initial, il doit payer un impôt à la DGID (Impôts et Domaines).
- Les frais de mainlevée d’hypothèque (si le bien était hypothéqué et qu’il faut lever cette garantie pour vendre).
- Éventuellement les frais de courtage (commission d’agence), si c’est lui qui a mandaté l’agence.
Exemple concret : Achat d’un terrain à 20 Millions FCFA
Prenons l’exemple d’un terrain titré à Keur Massar ou Sangalkam, vendu au prix de 20 000 000 FCFA. Voici une simulation réaliste des frais (chiffres arrondis pour la pédagogie) :
| Poste de dépense | Taux estimatif | Montant (FCFA) |
|---|---|---|
| Prix du terrain | – | 20 000 000 |
| Droits d’enregistrement | 5 % | 1 000 000 |
| Conservation Foncière (Livre Foncier) | ~1.5 % (variable) | 300 000 |
| Émoluments Notaire (HT) | (Selon barème par tranches) | ~825 000 |
| TVA sur Émoluments | 18 % | ~148 500 |
| Débours et Timbres | Forfait estimé | ~200 000 |
| TOTAL FRAIS | ~12.3 % | ~2 473 500 |
| COÛT TOTAL PROJET | 22 473 500 FCFA |
Note : Ceci est une estimation. Seul un état de frais officiel (provision) délivré par votre notaire fait foi. Pour des petits montants, le pourcentage global est souvent plus élevé (car les forfaits pèsent plus lourd).
Le danger de la « Sous-évaluation » (Dessous de table)
C’est une pratique encore courante au Sénégal : déclarer un prix inférieur chez le notaire (ex: 10 millions) et payer le reste en espèces au vendeur (ex: 10 millions) pour réduire les frais d’enregistrement.
C’est une stratégie extrêmement dangereuse pour l’acheteur, pour deux raisons :
- Le Redressement Fiscal : La DGID dispose d’un barème de référence par zone (les valeurs mercuriales). Si vous déclarez acheter un terrain aux Almadies à 5000 FCFA le m², les impôts vont bloquer la transaction et vous redresser sur la valeur réelle, avec des pénalités de retard.
- La Revente : Si vous revendez ce terrain 5 ans plus tard à son vrai prix (20 millions), l’État considérera que vous avez fait une plus-value de 10 millions (puisque vous l’aviez officiellement acheté 10). Vous paierez alors une taxe sur la plus-value énorme, annulant toutes vos « économies » de départ.
Scénarios concrets : Diaspora vs Résidents
✈️ Scénario Diaspora : Le virement de Modou depuis Paris
Situation : Modou envoie 30 millions FCFA pour un terrain. Il est surpris quand le notaire lui demande 5 millions de plus pour les frais.
Le Problème : Modou pensait que les frais étaient inclus ou « négociables » comme au marché. Il n’a pas budgétisé ces 16% supplémentaires.
La Solution : Modou doit demander un « Appel de fonds provisionnel » au notaire AVANT d’envoyer l’argent du terrain. Il pourra ainsi faire un seul virement global (Prix + Frais) sur le compte de l’Office Notarial, évitant les frais de transfert multiples et les retards.
🇸🇳 Scénario Local : Fatou et le paiement Cash
Situation : Fatou veut payer les frais de notaire en espèces (3 millions FCFA) directement à l’étude.
Le Risque : La réglementation sur le blanchiment d’argent et la sécurité limite les paiements en espèces. Au-delà d’un certain montant, les notaires exigent des chèques de banque certifiés ou des virements.
La Solution : Fatou doit se rendre à sa banque pour émettre un chèque de banque à l’ordre du notaire. Cela laisse une trace comptable irréfutable de son paiement.
Peut-on réduire les frais de notaire au Sénégal ?
C’est la question que tout le monde pose. La réponse courte est : très peu.
Les taxes (Enregistrement, Conservation) sont incompressibles. Les émoluments sont fixés par décret. Un notaire qui vous ferait une « grosse remise » se mettrait dans l’illégalité vis-à-vis de sa Chambre.
Cependant, il existe des dispositifs d’État pour faciliter l’accès au logement :
- Logements sociaux agréés : Pour certains programmes immobiliers neufs agréés par l’État (comme les projets des pôles urbains de Diamniadio ou Lac Rose), il peut y avoir des exonérations partielles ou totales de droits d’enregistrement.
- Coopératives d’habitat : L’achat via une coopérative offre parfois des avantages fiscaux sur les terrains globaux avant morcellement individuel.
Checklist : Documents pour calculer vos frais
Pour obtenir un devis précis de votre notaire, préparez ces éléments :
- ✅ Copie du Titre Foncier : Pour vérifier la nature du bien (Bâti ou non bâti).
- ✅ Prix de vente convenu : Le montant exact de la transaction.
- ✅ Statut de l’acheteur : Particulier ou Société (la fiscalité peut changer).
- ✅ Mode de financement : Comptant ou Crédit bancaire (s’il y a crédit, il y aura des frais d’inscription d’hypothèque supplémentaires).
Mini Glossaire Notarial Sénégalais
- Émoluments :
- Honoraires tarifés du notaire (sa rémunération).
- Provision sur frais :
- Somme demandée par le notaire en début de dossier pour couvrir les dépenses à venir. Le solde est ajusté à la fin.
- Débours :
- Frais avancés par le notaire pour le compte du client (géomètre, cadastre, documents administratifs).
- Minute :
- L’original de l’acte de vente conservé précieusement par le notaire dans ses archives.
- Expédition :
- La copie authentique de l’acte de vente (votre titre de propriété) remise à l’acheteur avec les tampons officiels.
Foire Aux Questions (FAQ)
Les frais sont-ils les mêmes pour un bail et un titre foncier ?
Non. La mutation d’un Titre Foncier est généralement plus coûteuse en taxes que la cession d’un droit au bail, bien que les honoraires du notaire restent calculés sur la valeur de la transaction.
Dois-je payer des frais si la vente ne se fait pas ?
Si le notaire a déjà commencé à travailler (rédaction du compromis, demandes de renseignements), il est en droit de vous facturer des honoraires de rédaction et le remboursement des débours engagés, même si la vente échoue.
Quand dois-je payer les frais de notaire ?
Les frais (la provision) sont généralement demandés au moment de la signature de l’acte de vente ou juste avant. Le notaire ne peut pas signer l’acte et l’enregistrer s’il n’a pas les fonds pour payer les taxes à l’État.
Existe-t-il un simulateur en ligne fiable pour le Sénégal ?
Il existe peu de simulateurs publics parfaitement à jour. Le meilleur moyen est de demander un « état prévisionnel des frais » directement à l’étude notariale. C’est gratuit et précis.
L’achat d’un terrain non immatriculé (délibération) passe-t-il par notaire ?
Légalement, la transaction sur délibération se fait à la mairie. Cependant, il est fortement conseillé de consulter un notaire pour vérifier les risques. Les « frais » en mairie sont beaucoup plus bas (frais de bornage, donation, mutation mairie), mais la sécurité juridique est bien moindre.
La TVA s’applique-t-elle sur tout ?
Non, uniquement sur les émoluments (honoraires) du notaire. Vous ne payez pas de TVA sur les droits d’enregistrement de 5%.
En conclusion, comprendre les frais de notaire au Sénégal est la première étape d’un investissement réussi. Ne les voyez pas comme une perte, mais comme le prix de la sécurité juridique de votre patrimoine. Un titre foncier vérifié et muté par un notaire est inattaquable.
