Sommaire de l’article :
- Réponse rapide : Le marché aux Parcelles Assainies
- L’essentiel en 7 points
- Quel est le prix au m² aux Parcelles Assainies en 2026 ?
- Marché locatif : quels sont les loyers moyens ?
- La sécurité foncière et résidentielle dans le quartier
- Quelle rentabilité espérer pour un investissement ?
- Comment acheter un bien en toute sécurité ?
- Scénarios d’investissement : Diaspora et Local
- Glossaire de l’immobilier au Sénégal
- Foire aux questions (FAQ)
Réponse rapide : L’état du marché de l’immobilier aux Parcelles Assainies
L’immobilier aux Parcelles Assainies demeure en 2026 l’un des piliers du marché résidentiel dakarois pour la classe moyenne. Ce quartier, caractérisé par son lotissement régulier et sa forte densité, offre des opportunités uniques tant pour l’habitation que pour l’investissement locatif. Le prix moyen du mètre carré pour une parcelle avec Titre Foncier ou Bail se situe entre 350 000 FCFA et 650 000 FCFA, selon la proximité avec les grands axes comme la VDN ou la route des Niayes. Côté location, la demande est structurellement supérieure à l’offre, garantissant une vacance locative quasi nulle. Bien que le quartier soit historiquement sûr sur le plan foncier, la vigilance reste de mise concernant les extensions et les transactions sous seing privé.
L’essentiel en 7 points
- Centralité : Un quartier stratégique relié à la VDN et à la banlieue de Dakar.
- Foncier : Zone majoritairement constituée de parcelles immatriculées (Titres Fonciers/Baux).
- Prix : Plus abordable que les Almadies ou Mermoz, mais en forte croissance.
- Commerce : Proximité immédiate de zones d’activités intenses (marchés, banques).
- Location : Forte demande pour les appartements F3 et F4.
- Infrastructures : Présence de structures de santé de référence et d’écoles reconnues.
- Sécurité : Un des quartiers les mieux surveillés et structurés de la commune.
Quel est le prix au m² aux Parcelles Assainies en 2026 ?
Le prix de l’immobilier aux Parcelles Assainies a connu une progression constante sur les cinq dernières années. Contrairement à d’autres zones de Dakar où l’offre est éparse, les Parcelles Assainies bénéficient d’un plan d’urbanisme initial (assainissement, voirie) qui valorise chaque mètre carré.
Pour un terrain nu, les prix oscillent selon l’Unité (de 1 à 26). Les Unités proches de la mer (Unités 15, 17, 26) et de la VDN affichent des tarifs plus élevés. Pour vérifier la valeur vénale officielle d’un bien, vous pouvez consulter les barèmes de la Direction Générale des Impôts et des Domaines (DGID).
Tableau des prix moyens observés (Janvier 2026)
| Type de Bien | Zone / Unité | Prix Moyen (FCFA) |
|---|---|---|
| Terrain nu (m²) | Unités 1, 2, 6 (Central) | 400 000 – 550 000 |
| Terrain nu (m²) | Unités 15, 26 (Côté Mer/VDN) | 550 000 – 750 000 |
| Maison R+1 (150m²) | Zone Résidentielle | 85 000 000 – 130 000 000 |
| Appartement F3 (Neuf) | Copropriété | 45 000 000 – 65 000 000 |
Marché locatif : quels sont les loyers moyens ?
La location aux Parcelles Assainies est le moteur de l’économie locale. Le quartier est la destination privilégiée des familles qui travaillent en centre-ville mais souhaitent un cadre de vie plus spacieux et accessible. Malgré l’entrée en vigueur de la loi sur la baisse des loyers au Sénégal, la pression démographique maintient les tarifs à des niveaux stables.
Quels sont les loyers pour un appartement aux Parcelles Assainies ?
Pour un appartement de type F3 (2 chambres + salon), les loyers varient entre 200 000 FCFA et 350 000 FCFA. Pour les immeubles neufs avec ascenseur (de plus en plus nombreux), les prix peuvent grimper jusqu’à 450 000 FCFA. Il est conseillé de vérifier la conformité du contrat de bail auprès d’un expert pour s’assurer du respect des surfaces corrigées.
La sécurité foncière et résidentielle dans le quartier
Sur le plan résidentiel, l’immobilier aux Parcelles Assainies bénéficie d’une réputation solide. Le quartier est quadrillé par plusieurs commissariats et les rues, majoritairement larges et éclairées, facilitent la surveillance.
Sur le plan foncier, le quartier a été créé par la SN-HLM (Société Nationale des Habitations à Loyer Modéré). Cela signifie que la majorité des titres sont clairs et immatriculés. Cependant, lors d’un achat, il est impératif d’obtenir un État de droits réels auprès de la Conservation Foncière pour s’assurer de l’absence d’hypothèques.
Quelle rentabilité espérer pour un investissement ?
Investir dans l’immobilier aux Parcelles Assainies offre un rendement locatif brut oscillant entre 7% et 10% par an. C’est l’un des ratios les plus intéressants de Dakar. Pourquoi ? Parce que le coût d’acquisition reste raisonnable tandis que la demande locative est incessante.
La tendance actuelle est à la transformation des vieilles villas R+0 en immeubles R+4 ou R+5. Cette densification permet de maximiser le nombre de logements sur une petite surface (généralement 150m²) et de multiplier les revenus mensuels.
Comment acheter un bien en toute sécurité ?
L’acquisition d’un bien aux Parcelles Assainies ne doit jamais se faire « dans la rue ». Le recours à un notaire est une obligation légale pour la validité du transfert de propriété au Sénégal. Pour choisir un professionnel reconnu, vous pouvez consulter l’annuaire de la Chambre des Notaires du Sénégal.
Checklist : Achat sécurisé aux Parcelles
- ✅ Origine de propriété : Demander le titre original (TF ou Bail).
- ✅ Certificat d’Urbanisme : Vérifier les servitudes et les alignements de voirie.
- ✅ Quitus Fiscal : S’assurer que les impôts fonciers sont à jour.
- ✅ Plan de Bornage : Faire confirmer les dimensions par un géomètre agréé.
- ✅ Acte Notarié : Refuser systématiquement les transactions sous seing privé.
Scénarios d’investissement
Scénario 1 : La Diaspora (M. Faye, résidant à Paris)
M. Faye souhaite investir 100 millions FCFA.
Risque : Acheter un terrain via un intermédiaire familial sans vérifier le statut foncier réel.
Bonne démarche : Mandater un cabinet immobilier local ou un notaire pour une recherche de titre. Acheter un immeuble R+2 déjà fini avec des titres de copropriété clairs pour générer des revenus immédiats.
Scénario 2 : L’Investisseur Local (Mme Diop, Dakar)
Mme Diop achète une maison ancienne à l’Unité 6 pour la rénover.
Risque : Découvrir des vices cachés (étanchéité, structures) après l’achat.
Bonne démarche : Faire réaliser une expertise technique avant signature. Opter pour une surélévation (ajout d’un étage) après avoir vérifié la solidité des fondations via un bureau de contrôle.
Glossaire de l’immobilier au Sénégal
- Titre Foncier (TF) :
- Le degré suprême de propriété, définitif et inattaquable une fois inscrit au livre foncier.
- Bail Administratif :
- Contrat de location longue durée (50 ans) accordé par l’État sur ses terres, transformable en Titre Foncier sous conditions.
- NICAD :
- Numéro d’Identification Cadastrale. Identifiant unique permettant de localiser fiscalement une parcelle.
- État de Droits Réels :
- Document officiel prouvant qu’un bien est libre de toute hypothèque ou saisie.
- Mainlevée :
- Acte notarié prouvant qu’une dette (hypothèque) a été totalement remboursée.
- Cession :
- Acte de transfert d’un droit (souvent utilisé pour les baux ou les délibérations).
- DSCOS :
- Direction de la Surveillance et du Contrôle de l’Occupation du Sol. Organisme qui veille à la légalité des constructions.
- VEFA :
- Vente en État Futur d’Achèvement (achat sur plan auprès d’un promoteur).
Comparatif des zones aux Parcelles Assainies
| Zone | Avantages | Type d’Investissement |
|---|---|---|
| Unités 1 à 10 | Commerce, Banques, Transports | Mixte (Commerce + Logement) |
| Unités 15 à 26 | Calme, Proximité Mer/VDN | Résidentiel de standing |
| Grand Médine | Prix attractifs, Authenticité | Locatif populaire |
Foire aux questions (FAQ) sur l’immobilier aux Parcelles Assainies
Peut-on obtenir un prêt bancaire pour acheter aux Parcelles ?
Oui, absolument. Comme la majorité des parcelles sont titrées ou sous bail, les banques acceptent d’inscrire des hypothèques en garantie.
Quels sont les frais de notaire à prévoir ?
Pour un bien titré, prévoyez environ 10% à 15% du prix de vente, incluant les droits d’enregistrement (5%), la taxe de publicité foncière et les honoraires.
Le quartier est-il inondable ?
Grâce au plan initial de lotissement et à l’assainissement de la SN-HLM, les Parcelles Assainies sont globalement épargnées, contrairement à d’autres zones de la banlieue.
Qui paie la commission de l’agent immobilier ?
Au Sénégal, l’usage veut que l’acheteur paie 5% et le vendeur 5% lors d’une vente. Pour la location, c’est généralement un mois de loyer pour chaque partie.
Comment transformer un bail en titre foncier ?
C’est une procédure administrative à entamer auprès des Domaines. Elle nécessite le paiement d’une redevance de cession définitive fixée par l’État.
Est-il risqué d’acheter un « étage » sans le terrain ?
Oui, sauf si l’immeuble est régi par un règlement de copropriété notarié. Sinon, vous n’êtes pas officiellement propriétaire de vos murs aux yeux de la loi foncière.
Y a-t-il beaucoup de coupures d’eau ou d’électricité ?
Les Parcelles sont très bien desservies. Les incidents sont rares et généralement liés à des travaux de maintenance sur le réseau urbain de Dakar.
Où s’adresser pour un permis de construire ?
La demande doit être déposée à la Mairie de la commune d’arrondissement ou à la Direction de l’Urbanisme pour les projets de grande envergure.
Quelle est la durée de validité d’un État de droits réels ?
Pour une transaction sécurisée, un document datant de moins de trois mois est exigé par les notaires.
Peut-on acheter en tant qu’étranger aux Parcelles ?
Oui, le Sénégal n’interdit pas l’accession à la propriété aux étrangers sur les biens immatriculés (Titre Foncier).
En conclusion, l’immobilier aux Parcelles Assainies reste une valeur refuge indétrônable en 2026. Que ce soit pour y construire votre foyer ou pour bâtir un patrimoine locatif pérenne, le quartier offre toutes les garanties de sécurité et de rentabilité, à condition de respecter scrupuleusement les étapes légales.
