Location courte durée (Airbnb) au Sénégal : Comment calculer la rentabilité réelle en incluant toutes les charges ?
L’essor des plateformes comme Airbnb ou Booking a transformé le marché immobilier au Sénégal. Aux Almadies, au Plateau, à Saly ou au Lac Rose, de nombreux propriétaires se détournent de la location longue durée, attirés par la promesse de revenus mirobolants. Sur le papier, louer son appartement 60.000 FCFA la nuit semble bien plus lucratif que de le louer 500.000 FCFA par mois. Mais est-ce vraiment le cas une fois toutes les charges déduites ?
La rentabilité location courte durée ne se calcule pas sur le chiffre d’affaires brut. Au Sénégal, les spécificités locales comme le coût élevé de l’électricité (Woyofal), la nécessité d’une connexion internet fibre irréprochable, les frais de conciergerie et la fiscalité spécifique peuvent diviser vos gains par deux. Beaucoup d’investisseurs, grisés par les simulateurs en ligne, oublient ces « détails » qui font la différence entre un investissement passif rentable et un second emploi non rémunéré.
Comment établir un budget prévisionnel réaliste ? Quels sont les coûts cachés de la gestion saisonnière à Dakar ? Ce guide vous offre la méthode mathématique pour calculer votre « Cash-Flow » réel et décider si le jeu en vaut la chandelle.
Pour obtenir la rentabilité nette réelle, n’utilisez pas le revenu brut. Appliquez cette formule stricte :
( (Prix nuitée x Nbre de nuits louées) – Charges Totales ) x 100 / Coût Total Acquisition
Les Charges Totales à Dakar incluent obligatoirement :
1. Commission plateforme (3% à 15%).
2. Frais de Conciergerie (20% à 25% si délégué).
3. Électricité Woyofal (poste de dépense n°1 avec la clim).
4. Internet Fibre et Eau.
5. Entretien, ménage et blanchisserie.
6. Impôts (IRF/CEL).
Table des matières
- 1. Estimer les revenus : Taux d’occupation et saisonnalité
- 2. Le piège des charges variables : Woyofal et Ménage
- 3. Les charges fixes et la fiscalité locale
- 4. Gestion : Conciergerie ou « Do It Yourself » ?
- 5. Exemple de calcul complet : Plateau vs Longue durée
- Scénarios : Diaspora vs Local
- Checklist des dépenses à tracer
- Foire aux Questions
📌 L’essentiel en 7 points
- Le Taux d’occupation moyen à Dakar tourne autour de 55-65% (ne basez jamais vos calculs sur 100%).
- L’électricité (clim + chauffe-eau) peut représenter jusqu’à 15% du chiffre d’affaires.
- Les frais de conciergerie (gestion clés, ménage, linge) s’élèvent généralement à 20% ou 25% des revenus.
- La fiscalité (IRF + CEL) doit être intégrée sous peine de redressement par la DGID.
- Le mobilier s’use 3 fois plus vite qu’en longue durée : prévoyez une provision pour renouvellement.
- Internet (Fibre Orange/Free) est un critère éliminatoire : budget de 25.000 à 40.000 FCFA/mois.
- La rentabilité brute est souvent élevée (10-12%), mais la rentabilité nette réelle tombe souvent à 6-8%.
1. Estimer les revenus : Taux d’occupation et saisonnalité
L’erreur classique est de multiplier le prix de la nuitée par 30 jours. Le Sénégal connaît une forte saisonnalité.
La réalité du calendrier
- Haute saison (Nov-Avril) : Tourisme, climat agréable, biennales, séminaires. Taux d’occupation : 70-85%. Prix max.
- Basse saison (Mai-Octobre/Hivernage) : Chaleur, pluies, moins de touristes. Taux d’occupation : 40-50%. Prix en baisse.
Pour un calcul prudent, basez-vous sur une moyenne annuelle de 55% à 60% de taux d’occupation (soit environ 200 à 220 nuits louées par an).
2. Le piège des charges variables : Woyofal et Ménage
Contrairement à la location longue durée où le locataire paie ses factures, en courte durée, c’est vous qui régalez.
Le gouffre énergétique (Senelec)
Les vacanciers ne font pas attention. La climatisation tourne souvent 24h/24, fenêtres ouvertes.
Estimation : Comptez entre 2.000 et 5.000 FCFA d’électricité par jour d’occupation selon la taille du logement et le nombre de splits. Sur un mois complet, la facture Woyofal peut atteindre 100.000 à 150.000 FCFA pour un F3.
L’entretien (Ménage et Blanchisserie)
À chaque départ (check-out), il faut nettoyer et laver les draps.
– Produits d’entretien + Main d’œuvre.
– Pressing ou blanchisserie (usure du linge).
Ces frais sont souvent facturés en supplément au locataire sur les plateformes (« Frais de ménage »), mais couvrent rarement la totalité du coût réel et de la gestion logistique.
3. Les charges fixes et la fiscalité locale
Que le logement soit loué ou vide, ces frais tombent chaque mois.
- Internet & TV : Abonnement Fibre + Bouquet Canal+ (indispensable pour le standing) : env. 40.000 FCFA/mois.
- Eau (Sen’Eau) : Facture bimestrielle.
- Syndic de copropriété : Charges d’immeuble.
- Maintenance : Réparation clim, plomberie, retouches peinture (fréquentes).
La Fiscalité (DGID)
Les revenus de la location meublée sont imposables. Vous devez déclarer et payer :
– La Contribution Économique Locale (CEL) sur la valeur locative.
– L’Impôt sur le Revenu Foncier (IRF).
Consultez le portail de la DGID pour les barèmes actuels.
4. Gestion : Conciergerie ou « Do It Yourself » ?
C’est le poste qui impacte le plus votre temps ou votre argent.
Gestion par Conciergerie
Une agence gère tout : création de l’annonce, check-in/out, ménage, maintenance.
Coût : 20% à 25% du revenu brut.
Avantage : Revenu totalement passif, idéal pour la diaspora.
Inconvénient : Réduit la marge nette.
Gestion Personnelle
Vous gérez tout.
Coût : 0% (mais votre temps a une valeur).
Inconvénient : Astreinte 24h/24, gestion des clés, ménage entre deux locataires à midi… Très difficile si vous travaillez par ailleurs.
5. Exemple de calcul complet : Plateau vs Longue durée
Prenons un Appartement F3 au Plateau, acheté 100 Millions FCFA.
Comparatif Rentabilité Mensuelle (Estimations)
| Poste | Location Longue Durée | Location Courte Durée (Airbnb) |
|---|---|---|
| Loyer Brut / Revenu | 600.000 FCFA (Fixe) | 1.200.000 FCFA (20 nuits x 60k) |
| Commission Plateforme | 0 | – 180.000 FCFA (15%) |
| Conciergerie (20%) | – 42.000 (Gestion 7%) | – 240.000 FCFA |
| Électricité / Eau / Net | 0 (Payé par locataire) | – 150.000 FCFA |
| Maintenance / Usure | – 20.000 (Faible) | – 50.000 (Forte) |
| REVENU NET (Avant impôt) | 538.000 FCFA | 580.000 FCFA |
Conclusion du tableau : La courte durée rapporte plus (+42.000 FCFA), MAIS avec un risque de vacance plus élevé et une usure du bien plus rapide. La différence n’est pas toujours aussi énorme qu’on le pense une fois tout déduit.
Scénarios : Comprendre par l’exemple
Réalité : Le cousin oublie le check-in, la clim reste allumée 1 semaine à vide, les avis sont mauvais (3 étoiles).
Bilan : Revenus 400.000 FCFA, Facture Senelec 150.000. Moussa gagne moins qu’en longue durée et son appart est abîmé. Il aurait dû prendre une conciergerie pro.
Réalité : N’ayant pas de frais de conciergerie et maîtrisant les charges, elle atteint une rentabilité nette de 11%. C’est un excellent complément de revenu car elle investit son propre temps de travail.
Checklist des dépenses à tracer
Foire aux Questions (FAQ)
Faut-il payer une patente pour faire du Airbnb ?
Si l’activité devient professionnelle et régulière, l’administration fiscale peut exiger une patente ou une Contribution Économique Locale (CEL). Il est recommandé de se rapprocher d’un conseiller fiscal ou de consulter les textes sur le site du Secrétariat Général du Gouvernement.
Comment éviter les factures d’électricité excessives ?
Certains propriétaires installent un système où l’électricité est à la charge du locataire (recharge Woyofal par le client). C’est efficace pour la rentabilité, mais cela peut faire fuir la clientèle « vacances » qui préfère le tout inclus. Une alternative est d’inclure un forfait raisonnable (ex: 20 KWh/jour) et de facturer le surplus.
Quelle est la meilleure zone pour le Airbnb à Dakar ?
Les zones les plus rentables sont celles qui combinent sécurité et proximité des loisirs/travail : Almadies, Ngor, Virage, Plateau, Point E. La Petite Côte (Saly, Somone) fonctionne très bien en saison touristique et les weekends.
Puis-je louer mon logement s’il est en location longue durée ?
C’est de la sous-location. Au Sénégal, la sous-location est interdite sans l’accord écrit du propriétaire. Si vous le faites en cachette, c’est un motif d’expulsion immédiate.
Mini Glossaire
- Cash-Flow : Ce qui reste dans votre poche une fois toutes les charges payées.
- Taux d’occupation : Nombre de nuits louées divisé par 365 jours.
- Conciergerie : Entreprise qui gère les locations courtes durées pour vous (Check-in, ménage, etc.).
- Woyofal : Compteur d’électricité prépayé (système dominant au Sénégal).
