Réparations locatives au Sénégal : Qui paie quoi entre le propriétaire et le locataire ? Le guide complet selon la loi.
C’est le scénario classique qui empoisonne la vie des locations à Dakar, Saly ou Thiès : une climatisation tombe en panne en plein mois d’août, une fuite d’eau apparaît sous l’évier, ou la fosse septique déborde. Immédiatement, le ton monte : « C’est au propriétaire de payer ! » crie le locataire. « C’est toi qui l’as cassé ! » répond le bailleur.
Au Sénégal, la répartition des charges de réparation n’est pas laissée au hasard. Elle est encadrée par le Code des Obligations Civiles et Commerciales (COCC). Pourtant, dans la pratique, la frontière entre « entretien courant » et « vétusté » reste floue pour beaucoup, créant des tensions inutiles et parfois des procès coûteux. Comprendre qui doit sortir le chéquier est essentiel pour maintenir une relation saine et préserver la valeur du bien immobilier.
Le locataire doit-il payer la vidange de la fosse ? Le propriétaire est-il responsable si le surpresseur lâche ? Ce guide complet et pratique tranche définitivement la question des réparations locatives au Sénégal en se basant sur les textes et les usages locaux.
Pour savoir qui paie, posez-vous ces 3 questions :
1. Est-ce une petite réparation d’usage ? (Joint, ampoule, nettoyage filtre clim). Si OUI -> Locataire.
2. Est-ce dû à la vétusté (vieillesse) ou à la force majeure ? (Moteur clim mort après 10 ans, toiture qui fuit après orage). Si OUI -> Propriétaire.
3. Est-ce dû à une négligence ? (Trou dans le mur, porte cassée lors d’une dispute). Si OUI -> Locataire.
En résumé : Le propriétaire assure le « clos et le couvert » (structure), le locataire assure l’entretien courant.
Table des matières
- Ce que dit la loi : L’article 564 du COCC
- Les réparations à la charge du LOCATAIRE (Entretien)
- Les réparations à la charge du PROPRIÉTAIRE (Structure)
- Les zones de conflit : Clim, Fosse, Surpresseur
- La notion de Vétusté : Comment la prouver ?
- Scénarios : Diaspora vs Local
- Checklist : Diagnostic avant d’appeler
- Foire aux Questions
📌 L’essentiel en 7 points
- Le propriétaire doit délivrer un logement en bon état d’usage et de réparation.
- L’entretien des climatiseurs (nettoyage filtres, recharge gaz) incombe au locataire.
- Le remplacement d’un équipement mort de vieillesse (chauffe-eau percé) incombe au propriétaire.
- La vidange des fosses septiques est une charge locative (liée à l’usage).
- En cas de sinistre (incendie, dégât des eaux), c’est l’assurance habitation qui tranche les responsabilités.
- Le locataire ne doit jamais arrêter de payer son loyer pour se faire justice soi-même en cas de non-réparation.
- Toute transformation du logement (casser une cloison) nécessite l’accord écrit du propriétaire.
Ce que dit la loi : L’article 564 du COCC
Au Sénégal, tout part du Code des Obligations Civiles et Commerciales. L’article 564 est le pivot de la relation bailleur-preneur.
Il stipule que le bailleur est tenu de faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.
En clair :
– Le propriétaire paie les « grosses réparations » (Murs, toitures, voûtes, poutres, murs de soutènement, clôtures).
– Le locataire paie les « réparations locatives » ou de « menu entretien ».
Les réparations à la charge du LOCATAIRE (Entretien)
Le locataire doit entretenir le bien en « bon père de famille ». Voici la liste des dépenses qui lui incombent couramment à Dakar :
Plomberie et Eau
- Remplacement des joints de robinets (qui fuient).
- Débouchage des canalisations (évier, douche, WC) encrassées par l’usage.
- Remplacement du flexible de douche ou du flotteur de la chasse d’eau.
- Vidange de la fosse septique (c’est l’usage qui la remplit).
Électricité et Éclairage
- Remplacement des ampoules, tubes néons et starters.
- Remplacement des interrupteurs ou prises de courant cassés par l’usage (chocs).
- Achat des recharges Woyofal (Senelec).
Menuiserie et divers
- Graissage des serrures et gonds de porte.
- Remplacement d’une vitre cassée (sauf si cause extérieure prouvée comme une émeute ou un cyclone).
- Rebouchage des trous de fixation (cadres, étagères) au départ.
- Entretien du jardin (désherbage, arrosage).
Les réparations à la charge du PROPRIÉTAIRE (Structure)
Le propriétaire doit garantir le « clos et le couvert ». Il intervient dès que la structure ou les équipements fixes sont touchés par l’âge ou un défaut de construction.
Le Gros Œuvre
- Réparation de la toiture ou de l’étanchéité de la terrasse (fuites d’eau de pluie).
- Traitement des fissures structurelles dans les murs.
- Remplacement des fenêtres ou portes vétustes (bois pourri, fer rouillé par l’air marin).
- Réfection de la peinture extérieure (ravalement) ou intérieure si due à l’humidité structurelle (salpêtre).
Les Équipements fixes
- Remplacement de la tuyauterie encastrée dans les murs (si fuite invisible).
- Remise aux normes du tableau électrique si l’installation est dangereuse (vétusté).
- Remplacement du chauffe-eau si la cuve est percée par la rouille.
Les zones de conflit : Clim, Fosse, Surpresseur
C’est sur ces équipements spécifiques au contexte sénégalais que les disputes éclatent le plus souvent.
Qui paie quoi ? (Cas spécifiques Dakar)
| Équipement / Panne | Qui paie ? | Justification |
|---|---|---|
| Clim (Nettoyage filtres) | Locataire | Entretien courant obligatoire. |
| Clim (Moteur grillé) | Propriétaire | Vétusté (si entretien fait). |
| Clim (Recharge gaz) | Locataire | Consommable lié à l’usage. |
| Fosse Septique (Vidange) | Locataire | Lié à l’occupation. |
| Fosse (Effondrement) | Propriétaire | Structure du bâtiment. |
| Surpresseur (Maintenance) | Locataire | Entretien courant. |
| Groupe Électrogène (Pièce) | Propriétaire | Gros équipement (sauf vidange/filtres). |
La notion de Vétusté : Comment la prouver ?
La vétusté est l’usure naturelle due au temps. Le locataire n’est jamais responsable de la vétusté.
Exemple concret : Une moquette posée il y a 15 ans est usée jusqu’à la corde. Le propriétaire ne peut pas demander au locataire de la remplacer à neuf à sa sortie, même si elle est sale. Elle a dépassé sa durée de vie théorique.
Pour éviter les litiges, il est conseillé d’annexer une grille de vétusté au bail (ex: peinture durée de vie 7 ans, robinetterie 10 ans).
Scénarios : Comprendre par l’exemple
L’erreur : Le plombier constate que la cuve est rouillée à l’intérieur (vétusté).
La solution légale : C’est à Fatou de payer le remplacement du chauffe-eau (environ 80.000 à 150.000 FCFA). Si elle refuse, le locataire peut saisir le tribunal et obtenir des dommages pour privation d’eau chaude.
Le constat : Les filtres sont bouchés par une couche épaisse de poussière (jamais nettoyés en 1 an). Le compresseur a surchauffé à cause de ça.
La solution légale : C’est Moussa (locataire) qui doit payer la réparation ou le remplacement, car la panne est due à un défaut d’entretien manifeste de sa part.
Checklist : Diagnostic avant d’appeler
Avant d’appeler votre propriétaire ou de refuser de payer, vérifiez ceci :
Foire aux Questions (FAQ)
Puis-je déduire le montant des travaux de mon loyer ?
Jamais sans accord écrit ! C’est illégal de se faire justice soi-même. Vous devez obtenir l’autorisation écrite du propriétaire avant de faire des travaux qui lui incombent, avec un devis validé. Sinon, il peut refuser de vous rembourser et même réclamer le loyer intégral.
Qui paie la désinsectisation (cafards, termites) ?
Les produits d’usage courant (bombes insecticides) sont à la charge du locataire. Mais si l’immeuble est infesté structurellement (termites dans le bois, invasion de rats par les égouts), le traitement de fond est à la charge du propriétaire ou de la copropriété.
Le propriétaire peut-il garder la caution pour repeindre l’appartement ?
Uniquement si les murs sont dégradés (trous, dessins d’enfants, couleurs excentriques non autorisées). Si la peinture est juste « vieille » ou « jaunie » par le temps, c’est de la vétusté, et le propriétaire ne peut rien retenir sur la caution.
Que faire en cas d’urgence absolue (fuite torrentielle) ?
Si le propriétaire est injoignable : coupez l’eau, appelez un plombier pour une « mesure conservatoire » (arrêter la fuite, pas tout refaire). Gardez la pièce défectueuse et la facture. Le propriétaire devra rembourser l’intervention d’urgence, mais pas forcément les travaux de confort annexes.
Mini Glossaire
- Vétusté : Usure naturelle d’un bien par le temps et l’usage normal.
- Menu entretien : Petites réparations peu coûteuses accessibles à tous (changer une ampoule).
- Clos et couvert : Éléments assurant l’étanchéité et la solidité de la maison (toit, fenêtres, murs).
- Mise en demeure : Lettre officielle exigeant l’exécution d’une obligation (réparer) sous un délai donné.
Pour plus d’informations sur les obligations légales, consultez le site du Secrétariat Général du Gouvernement.
