Comment savoir si un terrain est dans le domaine public ou une réserve foncière au Sénégal ?
Imaginez la scène : vous avez investi toutes vos économies dans un terrain en bord de mer ou à proximité d’une nouvelle autoroute. Vous avez construit votre maison. Deux ans plus tard, des bulldozers arrivent avec une croix rouge peinte sur votre mur. Motif ? « Empiétement sur le Domaine Public Maritime » ou « Construction sur une réserve foncière de l’État ». C’est le cauchemar absolu, et pourtant, cela arrive chaque semaine au Sénégal.
L’achat d’un terrain ne se limite pas à vérifier à qui il appartient (le vendeur). Il faut impérativement vérifier ce que l’État a prévu pour cette zone. Est-ce une future route ? Une zone inondable ? Une forêt classée ? Un terrain militaire ?
Dans cet article, nous allons vous donner la méthode infaillible pour vérifier terrain domaine public ou réserve foncière, afin de sécuriser votre investissement à vie et éviter la démolition sans indemnisation.
La seule méthode officielle et incontestable est de demander un Certificat d’Urbanisme auprès de la Direction de l’Urbanisme ou des services régionaux.
Ce document officiel vous dira :
1. Si le terrain est dans une zone constructible.
2. S’il est frappé d’une servitude d’utilité publique (route, ligne haute tension).
3. S’il fait partie du Domaine Public (Maritime, Fluvial, Ferroviaire) ou d’une réserve de l’État.
Ne vous fiez jamais aux dires du vendeur ou aux apparences sur place. Seul le plan directeur (PDU) fait foi.
📌 L’essentiel en 7 points
- Le Domaine Public (mer, routes) est inaliénable : on ne peut jamais obtenir de Titre Foncier dessus.
- Le Domaine Public Maritime (DPM) s’étend sur 100 mètres à partir du point des plus hautes marées.
- Une Réserve Foncière est un terrain gardé par l’État pour des projets futurs (écoles, hôpitaux, routes).
- Le Certificat d’Urbanisme est le seul document qui garantit la « constructibilité » légale.
- Un terrain peut avoir un Titre Foncier mais être devenu « non aedificandi » (interdit de construire) suite à un nouveau plan d’urbanisme.
- La DSCOS est l’autorité qui arrête les travaux et démolit les constructions illégales.
- Même avec une autorisation de la Mairie, si l’Urbanisme dit non, c’est l’Urbanisme qui gagne.
Comprendre les zones à risque : Domaine Public et Réserves
Avant d’entamer les vérifications, il est crucial de comprendre les différentes catégories de terrains qui sont des « zones rouges » pour l’investissement immobilier privé au Sénégal.
1. Le Domaine Public (Inaliénable)
Le Domaine Public appartient à tous, sous la gestion de l’État. Il est inaliénable (on ne peut pas le vendre) et imprescriptible (on ne peut pas en devenir propriétaire même après 30 ans d’occupation).
Il comprend :
– Domaine Public Maritime (DPM) : La mer, les plages et une bande de 100 mètres sur la terre ferme.
– Domaine Public Fluvial : Les fleuves (Sénégal, Casamance), lacs et berges.
– Domaine Public Ferroviaire et Routier : Les routes, autoroutes, rails et leurs emprises de sécurité.
– Domaine Public Aérien : Zones autour des aéroports (servitudes de dégagement).
2. Les Réserves Foncières
Ce sont des terrains, souvent issus du Domaine National ou du Domaine Privé de l’État, qui ont été « réservés » dans le Plan Directeur d’Urbanisme (PDU) pour des équipements futurs : lycées, centres de santé, espaces verts, voiries projetées. Construire ici, c’est s’assurer d’être exproprié ou démoli quand le projet verra le jour.
3. Les Zones Non Aedificandi
Ce terme latin signifie « non constructible ». Cela concerne les zones à risques naturels (inondations, érosion côtière) ou les zones de sécurité (autour des dépôts d’hydrocarbures, lignes haute tension). Acheter ici est synonyme de danger physique et juridique.
L’outil indispensable : Le Certificat d’Urbanisme
C’est l’étape la plus négligée et pourtant la plus vitale. Comment l’obtenir et l’analyser ?
Qu’est-ce que c’est ?
Le Certificat d’Urbanisme (CU) est un acte administratif qui informe sur les règles d’urbanisme applicables à un terrain donné. Il ne dit pas « à qui appartient le terrain », mais « ce qu’on a le droit d’y faire ».
Comment l’obtenir ?
Vous devez déposer une demande auprès de la Direction de l’Urbanisme et de l’Architecture (à Dakar) ou des Services Régionaux de l’Urbanisme.
Pièces à fournir :
– Une demande manuscrite.
– Un plan de situation précis du terrain (extrait de plan cadastral ou relevé topographique).
– Un titre de propriété (copie TF, Bail ou Délibération) ou un accord de principe du vendeur.
Que vérifier sur le document ?
Une fois obtenu, lisez attentivement :
– L’affectation de la zone : Est-ce une zone d’habitat ? Une zone industrielle ? Une zone verte ?
– Les servitudes : Y a-t-il une route prévue qui traverse le terrain ?
– L’avis : Favorable ou Défavorable pour la construction.
Pour consulter les procédures officielles, vous pouvez visiter le site du Service Public Sénégal.
Les cas spécifiques : Mer, Routes et Forêts
Certains terrains sont plus piégeux que d’autres. Voici comment les repérer.
Le piège du « Pieds dans l’eau » (DPM)
Le rêve d’une villa sur la plage tourne souvent court. La loi n° 76-66 du 2 juillet 1976 portant Code du Domaine de l’État est claire : la bande de 100 mètres à partir du point le plus haut atteint par la marée fait partie du Domaine Public Maritime.
Conséquence : Vous ne pourrez jamais avoir de Titre Foncier. Vous pouvez seulement obtenir une Autorisation d’Occupation Temporaire (AOT), qui est précaire et révocable à tout moment par l’État sans indemnité.
Les emprises routières
Avant d’acheter en bordure de route, vérifiez l’emprise. Une route nationale peut avoir une emprise de 40 ou 50 mètres. Si votre terrain mord sur cette réserve, votre mur sera cassé lors de l’élargissement de la route.
Les Forêts Classées
À Mbour 4, dans la forêt de Thiès ou en Casamance, des lotissements irréguliers sont souvent créés dans des forêts classées. Ces ventes sont illégales. Vérifiez auprès du Service des Eaux et Forêts si le terrain a été déclassé par décret présidentiel. Sans décret de déclassement, c’est une zone interdite.
Tableau : Droits de propriété selon la zone
| Type de Zone | Titre Foncier Possible ? | Construction Possible ? | Risque Démolition |
|---|---|---|---|
| Zone d’Habitation (PDU) | OUI | OUI (avec Permis) | Faible (si respect des règles) |
| Domaine Public Maritime | NON (Jamais) | Précaire (AOT uniquement) | Élevé (Révocable) |
| Réserve Foncière / Voirie | NON | NON | Certain (à terme) |
| Zone Non Aedificandi | Possible (ancien TF) | NON | Élevé (Sécurité publique) |
Le rôle du Cadastre et de la DSCOS
En plus de l’Urbanisme, deux autres entités doivent être consultées.
Le Cadastre (DGID)
Le Cadastre gère le plan parcellaire. En donnant le numéro du terrain ou le NICAD, ils peuvent vous dire si le terrain empiète sur une voie publique ou s’il fait partie d’un Titre Foncier de l’État réservé.
Consultez la Direction Générale des Impôts et Domaines pour les démarches foncières.
La DSCOS (Le gendarme)
La Direction de la Surveillance et du Contrôle de l’Occupation des Sols (DSCOS) connaît parfaitement les zones de litige. Avant d’acheter, un passage à l’antenne DSCOS locale peut vous sauver. Demandez-leur : « Y a-t-il des opérations de déguerpissement prévues dans cette zone ? » ou « Ce lotissement est-il autorisé ? ».
Que risque-t-on à acheter dans ces zones ?
Les conséquences ne sont pas seulement administratives, elles sont financières et morales.
1. La perte du capital : La vente d’un bien du domaine public est nulle. Le vendeur (souvent un escroc) disparaît, et l’État récupère son bien.
2. La démolition sans indemnisation : Si vous construisez sur le domaine public ou une servitude, l’État peut détruire votre maison à vos frais. Vous n’aurez droit à aucune indemnisation car l’occupation était illégale dès le départ.
3. L’absence de services : La Senelec et la Sen’Eau refusent souvent de brancher les compteurs dans les zones non aedificandi ou irrégulières.
Scénarios : Comprendre par l’exemple
Le réveil : 5 ans plus tard, l’État lance un projet touristique et la DSCOS démolit la villa. Amadou découvre que son terrain était intégralement dans le Domaine Public Maritime. La délibération de la mairie était illégale car un maire ne peut pas affecter le domaine public de l’État. Il a tout perdu.
La découverte : Le technicien superpose le plan du terrain avec le Plan Directeur d’Urbanisme (PDU). Il s’avère qu’une future voie de dégagement de 30 mètres traverse pile le terrain. Awa annule la vente et évite de perdre 10 millions FCFA. Elle a bien fait de vérifier avant de payer.
Checklist de Vérification « Anti-Démolition »
Foire aux Questions (FAQ)
La Mairie peut-elle me vendre un terrain du Domaine Public ?
Non, jamais ! C’est illégal. Le Domaine Public est géré par l’État central, pas par les mairies. Une délibération municipale sur la plage ou sur une route nationale est nulle et non avenue. C’est une source fréquente d’arnaques.
Qu’est-ce qu’une servitude d’utilité publique ?
C’est une charge imposée à un terrain pour l’intérêt général. Exemple : interdiction de construire sous une ligne haute tension Senelec, ou obligation de laisser un passage pour les canalisations d’eau. Ces servitudes sont indiquées dans le Certificat d’Urbanisme.
Un Titre Foncier est-il une garantie absolue ?
Presque, mais pas à 100% contre les réserves. Un terrain peut avoir un Titre Foncier privé, mais si l’État décide d’y faire passer une autoroute, il procèdera à une Expropriation pour Cause d’Utilité Publique. La différence, c’est que si vous avez un Titre Foncier, vous serez indemnisé (payé) pour le terrain et la maison. Si vous étiez sur le Domaine National ou Public sans titre, vous n’aurez rien.
Comment régulariser une maison construite sur une réserve ?
C’est très difficile, voire impossible si le projet d’État est maintenu. Parfois, si l’État abandonne le projet (déclassement), il est possible de régulariser par voie de bail, mais c’est un processus politique long et incertain. Ne pariez pas dessus.
Où trouver le Plan Directeur d’Urbanisme (PDU) ?
Les PDU (Dakar, Thiès, Mbour…) sont consultables à la Direction de l’Urbanisme et de l’Architecture, et souvent affichés dans les mairies ou les préfectures. Ils définissent le visage de la ville pour les 20 prochaines années.
Mini Glossaire
- Inaliénable : Qu’on ne peut ni vendre ni céder (caractéristique du Domaine Public).
- AOT (Autorisation d’Occupation Temporaire) : Permis précaire d’occuper le domaine public, révocable à tout moment.
- PDU (Plan Directeur d’Urbanisme) : Document de planification qui définit les zones d’habitation, les voiries et les réserves.
- Non aedificandi : Zone où toute construction est interdite.
- Expropriation : Procédure par laquelle l’État oblige un propriétaire à céder son terrain pour un but d’utilité publique, moyennant indemnisation.
- Emprise : Surface au sol occupée ou réservée pour un ouvrage public (route, canal).
Pour approfondir vos recherches sur les lois foncières, consultez le portail officiel du Secrétariat Général du Gouvernement.
