Le marché immobilier de la capitale sénégalaise est en pleine mutation, porté par une urbanisation galopante et une demande locative qui ne faiblit pas. Pour l’investisseur, une question stratégique revient systématiquement : faut-il privilégier le studio vs 2 chambres ? Si le premier séduit par son ticket d’entrée plus abordable, le second, plus familial, offre une stabilité rassurante. À Dakar, le choix entre ces deux typologies ne dépend pas uniquement du prix d’achat, mais surtout de la zone géographique et du mode de gestion envisagé.
Réponse rapide : Le match de la rentabilité et de la vitesse
Dans le duel studio vs 2 chambres à Dakar, le studio meublé l’emporte sur la rentabilité brute, pouvant atteindre 12 à 15 % en location courte durée (type Airbnb) dans des quartiers comme les Almadies ou Ngor. Il loue extrêmement vite auprès des voyageurs d’affaires et des jeunes professionnels. En revanche, l’appartement de 2 chambres (F3) est le roi de la stabilité locative en bail classique. S’il rapporte moins en pourcentage brut (environ 6 à 8 %), il affiche un taux de vacance quasi nul et des frais de gestion réduits. Pour un investisseur cherchant du cash-flow immédiat, le studio est idéal. Pour celui visant la constitution d’un patrimoine familial sécurisé, le 2 chambres reste indétrônable.
- Le studio meublé offre le rendement le plus élevé du marché dakarois.
- Le 2 chambres (F3) attire les familles et garantit des baux de longue durée.
- La vacance locative est plus fréquente sur les studios (turn-over élevé).
- Les frais d’entretien sont proportionnellement plus importants pour les studios meublés.
- Un 2 chambres aux Mamelles ou à Mermoz se loue souvent en moins de 15 jours.
- La fiscalité (IRF) s’applique de la même manière sur les deux types de biens.
- Le studio est plus sensible à la qualité de l’emplacement « Prime ».
Sommaire de l’article
- Lequel se loue le plus vite sur le marché dakarois ?
- Analyse chiffrée : Rendement studio vs appartement F3
- Gestion et charges : les coûts cachés par typologie
- Quels quartiers privilégier selon votre choix ?
- Scénarios réels : Diaspora et Investisseur local
- Fiscalité et obligations légales du bailleur
- Checklist pour choisir son futur investissement
- Glossaire technique de l’immobilier au Sénégal
- Foire aux questions (FAQ)
Lequel se loue le plus vite sur le marché dakarois ?
La vitesse de mise en location (ou taux d’absorption) est un indicateur clé. Dans l’arbitrage studio vs 2 chambres, la réponse dépend du segment de marché visé.
Le Studio : l’agilité urbaine
Le studio, surtout s’il est meublé avec goût, répond à une demande massive de cadres en mission, de consultants internationaux et de la jeunesse dorée sénégalaise. Dans des zones comme le Plateau ou Keur Gorgui, un studio peut trouver preneur en 48 heures. Cependant, cette rapidité cache un « turn-over » important : les locataires restent rarement plus d’un an.
L’appartement 2 chambres : la demande structurelle
L’appartement de type F3 (2 chambres + salon) est le produit le plus recherché par la classe moyenne sénégalaise. À Dakar, l’offre est structurellement inférieure à la demande pour cette catégorie. Un appartement bien situé à Mermoz, Sacré-Cœur ou Liberté 6 se loue très rapidement, souvent avant même la fin des travaux de peinture. Ici, la vitesse est couplée à la durée : les familles s’installent pour 3 à 5 ans en moyenne.
Analyse chiffrée : Rendement studio vs appartement F3
Passons aux chiffres. Pour comparer le studio vs 2 chambres, nous avons simulé deux investissements types dans le quartier des Mamelles, zone très prisée en 2026.
| Indicateurs | Studio (Meublé) | Appartement 2 Ch (Nu) |
|---|---|---|
| Prix d’achat moyen | 45 000 000 FCFA | 75 000 000 FCFA |
| Loyer mensuel estimé | 550 000 FCFA | 500 000 FCFA |
| Revenu annuel brut | 6 600 000 FCFA | 6 000 000 FCFA |
| Rentabilité Brute | 14,6 % | 8,0 % |
Pourquoi un studio coûte-t-il plus cher au m² ?
C’est une réalité du marché : plus la surface est petite, plus le prix au mètre carré grimpe. Cela s’explique par le coût fixe des pièces d’eau (cuisine et salle de bain) qui est amorti sur moins de surface. Cependant, c’est ce même coût élevé au m² qui permet de justifier un loyer proportionnellement plus fort.
Gestion et charges : les coûts cachés par typologie
C’est ici que le match studio vs 2 chambres se corse. La rentabilité brute n’est qu’une façade ; c’est le rendement net qui compte pour votre poche.
La gestion du studio
En studio meublé, les charges peuvent absorber jusqu’à 30 % de vos revenus : internet, électricité, ménage et commissions d’agence. C’est un métier à part entière qui demande une grande disponibilité ou une délégation payante.
La sérénité du 2 chambres
En location nue, le locataire prend à sa charge ses abonnements Senelec et Sen’Eau. Vos charges de propriétaire se limitent au syndic de copropriété et à l’entretien structurel. La gestion est « passive » : une fois le locataire installé, vous n’intervenez que rarement.
Quels quartiers privilégier selon votre choix ?
L’emplacement est le multiplicateur de votre succès. Selon que vous choisissiez un studio vs 2 chambres, les zones cibles diffèrent.
| Type de bien | Quartiers recommandés à Dakar |
|---|---|
| Studio | Plateau, Ngor-Virage, Almadies, Cité Keur Gorgui. |
| 2 Chambres | Mamelles, Mermoz, Sacré-Cœur, Ouest-Foire, Liberté 6. |
Scénarios réels : Deux profils d’investisseurs
Scénario 1 : La Diaspora (Besoin de sécurité)
Aissatou vit au Canada. Elle souhaite investir pour sa retraite future au pays. Risque : Difficulté à gérer les rotations de locataires à distance. Verdict : Aissatou a choisi un appartement 2 chambres à Mermoz. Elle signe des baux de 3 ans avec des familles solvables. Ses loyers tombent chaque mois avec un minimum de stress.
Scénario 2 : L’Investisseur local (Besoin de Cash-flow)
Ibrahima habite à Dakar. Il possède déjà sa résidence principale et veut maximiser ses revenus mensuels. Risque : Vacance locative entre deux clients. Verdict : Ibrahima a acheté deux studios au Plateau. Il les gère en meublé haut de gamme pour les consultants. Sa rentabilité nette est double par rapport à un bail classique, compensant largement le temps passé à la gestion.
Fiscalité et obligations légales du bailleur
Que vous choisissiez un studio vs 2 chambres, vous êtes soumis à l’Impôt sur le Revenu Foncier (IRF). Pour être en règle, vous devez déclarer vos contrats de bail auprès de la Direction Générale des Impôts et des Domaines (DGID).
Checklist : Bien choisir son investissement
- ☐ Vérifier si le bien possède un Titre Foncier individuel.
- ☐ Analyser la demande locative spécifique du quartier choisi.
- ☐ Calculer la rentabilité nette (loyers – charges – impôts).
- ☐ Vérifier la qualité de la copropriété (ascenseur, groupe électrogène).
- ☐ Prévoir un budget « ameublement » si vous optez pour le studio.
- ☐ S’assurer de la présence d’un réservoir d’eau (indispensable à Dakar).
- ☐ Valider le potentiel de plus-value à la revente sur 10 ans.
Glossaire technique de l’immobilier au Sénégal
- F3 : Appartement composé de 2 chambres et d’un salon.
- Studio : Logement d’une seule pièce principale faisant office de chambre et salon, avec cuisine et salle de bain.
- IRF : Impôt sur le Revenu Foncier.
- VEFA : Vente en l’État Futur d’Achèvement (achat sur plan).
- Titre Foncier (TF) : Titre de propriété définitif et inattaquable.
- Bail Emphytéotique : Contrat de location longue durée accordé par l’État (souvent transformable en TF).
- Délibération : Acte administratif d’attribution de terrain par une mairie (moins sécurisé que le TF).
- Syndic : Organe chargé de la gestion des parties communes d’un immeuble.
- Gros Œuvre : Structure de base du bâtiment (fondations, murs, dalles).
- Second Œuvre : Travaux de finition (carrelage, peinture, électricité).
Foire aux questions (FAQ) interactive
Peut-on transformer un 2 chambres en deux studios ?
Techniquement oui, mais cela nécessite d’importants travaux de plomberie et l’accord de la copropriété. C’est une stratégie de « division foncière » qui peut exploser le rendement mais fragilise la revente patrimoniale.
Quel est l’apport personnel minimum demandé par les banques sénégalaises ?
Pour un prêt immobilier au Sénégal, les banques demandent généralement entre 20 % et 30 % d’apport personnel, surtout pour la diaspora.
Les studios se vendent-ils mieux que les appartements F3 ?
Le studio est plus facile à revendre car son prix global est plus bas (ticket d’entrée). Il attire une masse plus large d’investisseurs. Le F3 se vend mieux auprès des familles accédant à la propriété.
Faut-il assurer son bien immobilier à Dakar ?
C’est indispensable. Une assurance Multirisque Habitation (MRH) protège contre l’incendie, les dégâts des eaux et parfois les pertes de loyers pour un coût annuel modique.
Comment sécuriser ses loyers contre les impayés ?
La sélection du locataire est primordiale. Exigez des bulletins de salaire et un contrat de travail. Au Sénégal, la pratique de la caution (2 à 3 mois) est la norme pour couvrir d’éventuels retards.
Quelle est la durée moyenne de construction pour un immeuble à Dakar ?
Comptez environ 18 à 24 mois pour un projet de qualité, de la pose de la première pierre à la remise des clés.
Le quartier de Diamniadio est-il propice aux studios ?
Pas encore. Diamniadio est actuellement une zone de bureaux et d’administration. La demande en petits studios y est naissante mais sera portée par les étudiants et les jeunes fonctionnaires d’ici 2027-2030.
Peut-on meubler un appartement 2 chambres pour faire de la courte durée ?
Oui, c’est très rentable pour les familles en vacances. Cependant, le coût d’ameublement d’un F3 est conséquent (environ 5 à 7 millions FCFA pour un standing correct).
Qu’est-ce que le certificat de conformité ?
C’est le document officiel qui atteste que la construction respecte le permis de construire délivré. Il est nécessaire pour obtenir le branchement définitif à l’eau et à l’électricité.
Quel est l’impact de l’autoroute à péage sur les loyers ?
L’autoroute a fait exploser les loyers en périphérie (Mbao, Rufisque) en rendant ces zones accessibles. Pour les investisseurs, c’est un levier de plus-value important.
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