Assurance habitation au Sénégal : Que demander au locataire et que souscrire en tant que propriétaire bailleur ?
Au Sénégal, la culture de l’assurance n’est pas encore systématique, et pourtant, les risques domestiques (incendies liés aux installations électriques, dégâts des eaux, vols) sont bien réels. Lorsqu’un sinistre survient, la facture peut rapidement grimper en millions de FCFA, laissant propriétaires et locataires démunis s’ils ne sont pas couverts.
Une question revient souvent : l’assurance habitation est-elle obligatoire ? Qui du locataire ou du propriétaire doit payer quoi ? Le Code des Obligations Civiles et Commerciales (COCC) pose un principe clair : le locataire est présumé responsable de l’incendie, sauf preuve du contraire. Sans assurance habitation Sénégal, le locataire risque de payer toute sa vie pour reconstruire une maison partie en fumée.
Que vous soyez bailleur soucieux de protéger votre patrimoine ou locataire voulant récupérer sa caution, ce guide vous détaille les couvertures indispensables, les coûts réels à Dakar et les pièges contractuels à éviter.
Voici la règle de prudence à appliquer au Sénégal :
1. Le Locataire : Doit souscrire une Assurance Risques Locatifs (MRH). C’est souvent une obligation inscrite dans le bail. Elle couvre sa responsabilité civile (s’il met le feu ou inonde les voisins) et ses propres meubles.
2. Le Propriétaire : Doit souscrire une assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) ou « Multirisque Immeuble ». Elle couvre les murs (le bâtiment), sa responsabilité en cas de défaut d’entretien (chute de tuile sur un passant) et comble les vides de l’assurance locataire.
Coût moyen : ~50.000 à 100.000 FCFA/an pour un locataire d’appartement F3.
Table des matières
- Est-ce obligatoire au Sénégal ? Ce que dit la loi
- Côté Locataire : L’assurance Multirisque Habitation (MRH)
- Côté Propriétaire : L’assurance PNO (Non Occupant)
- Combien ça coûte ? Tarifs moyens à Dakar
- En cas de sinistre : La procédure pour être indemnisé
- Scénarios : Diaspora vs Local
- Checklist des garanties à vérifier
- Foire aux Questions
📌 L’essentiel en 7 points
- L’assurance n’est pas légalement obligatoire pour une maison individuelle, mais souvent exigée par le bailleur dans le contrat.
- Elle est obligatoire en copropriété (immeuble) pour couvrir les risques envers les voisins.
- La garantie « Risques Locatifs » ne couvre que les dégâts causés au propriétaire, pas vos propres meubles (il faut l’option « Contenu »).
- La garantie « Recours des voisins et tiers » est indispensable en appartement (dégât des eaux qui coule en bas).
- Pour les villas avec groupe électrogène, vérifiez l’option « Bris de machine » ou « Dommages électriques ».
- L’assurance PNO du propriétaire couvre le bien quand il est vide (vacance locative).
- Attention à la règle proportionnelle : si vous sous-estimez la valeur de vos biens pour payer moins cher, l’indemnisation sera réduite d’autant.
Est-ce obligatoire au Sénégal ? Ce que dit la loi
Contrairement à la France où l’assurance est obligatoire pour tout locataire, le Sénégal a une approche nuancée.
Le Code des Obligations Civiles et Commerciales (COCC) pose une présomption de responsabilité : en cas d’incendie, le locataire est présumé responsable et doit payer, sauf s’il prouve que le feu vient d’un défaut de construction ou de la foudre. Sans assurance, le locataire doit rembourser la reconstruction de la maison de sa poche.
En pratique : 90% des baux professionnels (agences, notaires) incluent une clause résolutoire qui oblige le locataire à fournir une attestation d’assurance à la remise des clés et chaque année. À défaut, le bail peut être rompu.
Côté Locataire : L’assurance Multirisque Habitation (MRH)
C’est le contrat de base. Il protège votre responsabilité civile et votre patrimoine personnel.
Les 3 piliers de la MRH locataire
- 1. La Responsabilité Civile Locative : Elle paie à votre place les réparations des murs, portes et fenêtres du propriétaire en cas d’incendie, d’explosion ou de dégât des eaux dont vous êtes responsable.
- 2. Le Recours des Voisins et Tiers : Si votre machine à laver inonde l’appartement du dessous, c’est cette garantie qui indemnise le voisin.
- 3. Le Contenu (Mobilier et Vol) : En option mais vitale. Si un court-circuit brûle votre TV, votre ordinateur et vos vêtements, cette garantie vous rembourse (vétusté déduite).
Côté Propriétaire : L’assurance PNO (Non Occupant)
Le propriétaire ne doit pas se reposer uniquement sur l’assurance du locataire. Pourquoi ?
Les limites de l’assurance locataire
Si le locataire n’est pas assuré (défaut), ou si le sinistre vient d’un vice de construction (ex: toiture qui s’effondre, tuyauterie encastrée qui pète), l’assurance du locataire ne paiera pas. C’est la responsabilité du propriétaire.
La PNO (Propriétaire Non Occupant)
Elle couvre :
– Les murs : Reconstruction du bâtiment en cas de sinistre majeur.
– La Responsabilité Civile Propriétaire : Si une tuile tombe sur un passant ou si l’installation électrique défectueuse met le feu aux biens du locataire.
– La vacance locative : Si le logement brûle alors qu’il est vide entre deux locataires.
Combien ça coûte ? Tarifs moyens à Dakar
L’assurance habitation au Sénégal reste accessible comparée au coût des sinistres.
Estimation des primes annuelles (Dakar 2026)
| Type de bien | Profil | Coût estimatif / an |
|---|---|---|
| Appartement F2/F3 | Locataire | 40.000 à 80.000 FCFA |
| Grande Villa (200m²) | Locataire | 100.000 à 250.000 FCFA |
| Appartement (Murs seuls) | Propriétaire (PNO) | 35.000 à 70.000 FCFA |
| Immeuble R+3 | Propriétaire | Sur devis (souvent < 1% valeur) |
Note : Le tarif dépend du capital mobilier déclaré (valeur de vos meubles) et de la zone (risque inondation).
En cas de sinistre : La procédure pour être indemnisé
Avoir une assurance ne suffit pas, il faut savoir l’activer. Les délais sont stricts.
- Mesures d’urgence : Coupez l’eau ou l’électricité pour limiter les dégâts. Sauvez les meubles si possible.
- Déclaration : Vous avez 5 jours ouvrés pour déclarer le sinistre à votre assureur (2 jours en cas de vol). Faites-le par écrit (lettre remise contre décharge ou email avec accusé).
- Le Constat Amiable : En cas de dégât des eaux avec un voisin, remplissez un Constat Amiable Dégât des Eaux (comme pour les voitures).
- Ne jetez rien ! Gardez les objets abîmés et prenez des photos. L’expert de l’assurance passera pour évaluer le préjudice. Sans preuve, pas d’indemnisation.
Scénarios : Comprendre par l’exemple
Résultat : Aminata doit payer de sa poche la réfection de son parquet (2 millions) ET les dégâts chez le voisin (1 million). Une PNO à 50.000 FCFA aurait tout couvert.
L’action : Il déclare le sinistre sous 48h, fournit la facture d’achat de la TV et le devis de réparation du frigo.
Le gain : L’assurance lui rembourse la valeur de la TV (vétusté déduite) et la réparation du frigo. Il a économisé 600.000 FCFA de rachat.
Checklist des garanties à vérifier
Avant de signer votre contrat d’assurance, vérifiez la présence de ces clauses :
Foire aux Questions (FAQ)
Le propriétaire peut-il m’obliger à prendre une assurance ?
Oui, si c’est inscrit dans le contrat de bail (clause résolutoire). C’est le cas dans 99% des baux gérés par des agences. Si vous ne fournissez pas l’attestation, le propriétaire peut résilier le bail ou souscrire une assurance à votre place et vous la facturer (plus cher).
L’assurance couvre-t-elle le vol d’espèces ou de bijoux ?
Rarement dans les contrats de base. Les espèces ne sont jamais couvertes. Les bijoux et objets de valeur nécessitent souvent une extension de garantie spécifique et l’existence d’un coffre-fort scellé.
Que se passe-t-il si je sous-estime la valeur de mes meubles ?
C’est la règle proportionnelle de capitaux. Si vous déclarez 2 millions alors que vous avez 10 millions de meubles, l’assureur considère que vous n’avez payé que 20% de la prime due. En cas de sinistre, il ne vous remboursera que 20% des dommages. Soyez honnête sur la valeur.
Qui assure le groupe électrogène ?
S’il appartient au propriétaire (fixe), il doit l’assurer dans la PNO (garantie Bris de Machine). S’il appartient au locataire (mobile), il doit l’ajouter à son contrat MRH.
Mini Glossaire
- MRH : Multirisque Habitation (Assurance complète).
- PNO : Propriétaire Non Occupant (Assurance bailleur).
- Franchise : Somme qui reste à votre charge en cas de sinistre (ex: l’assurance paie tout sauf les premiers 50.000 FCFA).
- Vétusté : Perte de valeur d’un bien due à son âge. L’assurance rembourse la « valeur à neuf » moins la vétusté.
Pour plus d’informations sur les assurances au Sénégal, vous pouvez consulter les offres des compagnies agréées par la CIMA (Conférence Interafricaine des Marchés d’Assurances).
